別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
鳥栖 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥栖 3-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三   TEL. 
鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 鳥栖市萱方町字前田９９番４
 ②地積(㎡) 987  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1.2:1		 田 住宅地域に近い宅地化が進んでいる地域 水道、下水 鳥栖

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  200 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 低層住宅向きの現況田の宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   35.0 ｍ、奥行　約　　   28.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域内で分譲住宅の開発
があった。		 道

路		 接面する道路はない 交通

施設		 鳥栖駅北西方

3.1km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 鳥栖市内では、住宅ローンの低金利や交通利便性から住宅地の需要は多い一方で、供給は不足気味である。当該
地域の周辺では宅地開発が進んでおり、徐々に低層住宅地域に転換していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅向きの現況田の宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     17,000 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     16,400 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鳥栖市及び隣接町の住宅地向きの宅地見込地である。需要者は同一需給圏内や久留米市等福岡県内の開
発業者が中心と考えられる。鳥栖市の住宅地では弥生が丘等の大規模住宅団地はほぼ埋まって供給不足気味であり、市
街化区域内の開発適地の需要は増加している。取引価格については交通・接近条件や画地条件、宅地造成条件によりバ
ラツキがあり、中心といえる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、近隣地域に所在する取引事例から求めた価格を重視して求めており、市場性を的確に反映している。控除
後価格は、開発業者の視点から、対象地を含む一体の開発を想定した投資採算価格であり、宅地見込地においては重視
されるが、多くの想定要素を含んでいる点にやや難がある。両価格は近接したが、比準価格を重視して鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     16,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +6.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 鳥栖市は交通の利便性による企業の進出等で人口・
世帯数が増加しており、住み良さのランキングも高
く、住宅地の需要は増加している。

地域内で中規模の分譲地開発が行われた。



個別的要因の変動は認められない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 鳥栖 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４基鑑鳥栖

-12		 鳥栖市 田   不整形 西4m市道、
北4m、二方路

１低専

(50,80)
b ４基鳥栖

-49		 鳥栖市 田   ほぼ整形 南西6m市道、
南東6m、角地

１住居

(70,200)
c ４基鳥栖

-27		 鳥栖市 畑   ほぼ台形 西2m未舗装道
路、中間画地

１住居

(60,160)
d ５公基山

-6		 三養基郡基山町 田   ほぼ台形 東3.7m町道、
北1m、角地

１中専

(60,160)
e ５公基山

-14		 三養基郡基山町 田   不整形 南西4m町道、
東3m、二方路

１中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
18,589 		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  99.8]
18,943 		 100
[ 100.0]
18,943 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
18,900 
b (　　            )
18,889 		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]
19,153 		 100
[ 130.0]
14,733 
14,700 
c (　　            )
20,134 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
20,134 		 100
[ 118.5]
16,991 
17,000 
d (　　            )
18,739 		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]
18,814 		 100
[ 115.5]
16,289 
16,300 
e (　　            )
17,895 		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 103.0]
17,582 		 100
[ 114.5]
15,355 
15,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.11		 画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +25.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.08		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 +0.17		 画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      17,000 円／㎡]
鳥栖 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 19.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
41,500  （　   75.0 ％）
31,125 		 8,200    1,246  2,100  19,579 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8389　　　　     16,425		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     16,425		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 16,400 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ４基鳥栖

-45

     44,346 		 100
[100.0]		 [103.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]

     48,080 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     48,100 
b ４基鳥栖

-26

     36,817 		 100
[100.0]		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.8]		 100
[ 98.0]

     41,538 

     41,500 
c ４基鳥栖

-20

     44,022 		 100
[120.0]		 [104.9]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 96.8]		 100
[ 99.0]

     40,156 

     40,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.25		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近   -1.0 環境　　　    0.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　    0.0
画地　　　   -8.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 買進み ％／月

　  0.27		 街路　　　   +2.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.0 環境　　　    0.0
画地　　　   -5.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 41,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
鳥栖

-5
34,100 		 [102.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 82.6]
40,923 		 [100.0]
100
40,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -6.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　 -13.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 41,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   9,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     50 ｍ、南     50 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     35　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    200 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　建築用ブロック工留
　
　
　
＊道路工事の概要
　アスファルト舗装、幅員６ｍ区画
　街路
　
　
＊排水工事の概要
　下水管埋設（分流式）、Ｕ字側溝
　、溜桝及びヒューム管埋設
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　ブランコ、植樹、砂場、フェンス
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊その他
　特にない
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
鳥栖 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥栖 3-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　後藤　修   TEL. 
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 鳥栖市萱方町字前田９９番４
 ②地積(㎡) 987  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1.2:1		 田 住宅地域に近い宅地化が進んでいる地域 水道、下水 鳥栖

3.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  200 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 低層住宅向きの現況田の宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   35.0 ｍ、奥行　約　　   28.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 道

路		 接道なし 交通

施設		 鳥栖駅北西方

3.1km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の
　将来予測		 鳥栖市の住宅需要は多く供給は不足している状況で推移している。開発可能な住宅地の宅地見込地価格は上昇傾
向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅向きの現況田の宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     16,400 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     16,400 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市及び隣接町の転換後の利用方法が戸建住宅地である宅地見込地である。需要者は鳥栖市、基山町、
みやき町、久留米市などで戸建分譲開発を行っている開発業者である。鳥栖市では住宅不足が予測されており、不動産
業者からは戸建て分譲開発用地が不足しているとの声が聞かれる。需要者の中心となる価格帯は需要者ごとに個別性が
高く、取引も少ないため明確にすることは困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 求められた２価格は同額であったが、その性格は次の通り異なる。控除法の適用に必要な各種の査定に想定要素が介在
するため控除後価格の信頼性は相対的に低い。取引事例比較法は現実の市場で実際に取引された複数事例から求められ
ており、採用された事例も価格牽連性を有しており信頼性が高く重視出来る価格である。市場性を反映した比準価格を
重視し、控除後価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     16,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +2.5 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 鳥栖市は交通利便性と人材確保などから人口が増加
しており、今後も人口増加が見込まれている。住宅
地需要は堅調に増加している。

周辺地域で戸建分譲が行われており、近隣地域内で
も分譲開発が行われている。


個別的要因の変動は認められない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 鳥栖 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４基鑑鳥栖

-12		 鳥栖市 田   不整形 西4m市道、
北4m、二方路

１低専

(50,80)
b ５公基山

-6		 三養基郡基山町 田   ほぼ台形 東3.7m町道、
北1m、角地

１中専

(60,160)
c ５公基山

-14		 三養基郡基山町 田   不整形 南西4m町道、
東3m、二方路

１中専

(70,160)
d ５公みやき

-6		 三養基郡みやき町 田   ほぼ整形 西5.4m道路、
北4.5m、
準角地

（都） 

(70,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
18,589 		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  99.8]
18,943 		 100
[ 100.0]
18,943 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
18,900 
b (　　            )
18,739 		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]
18,814 		 100
[ 115.5]
16,289 
16,300 
c (　　            )
17,895 		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 103.0]
17,582 		 100
[ 115.5]
15,223 
15,200 
d (　　            )
9,075 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
9,075 		 100
[  56.0]
16,205 
16,200 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.11		 画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.08		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.17		 画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      16,400 円／㎡]
鳥栖 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 19.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
41,500  （　   75.0 ％）
31,125 		 8,200    1,246  2,100  19,579 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:      ％　m:      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8389　　　　     16,425		 　　1　
　(1+r)m　： 1.0000　     16,425		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 16,400 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ５公鳥栖

-52

     42,347 		 100
[100.0]		 [101.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[102.9]

     40,514 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     40,500 
b ４基鳥栖

-2

     41,511 		 100
[100.0]		 [102.6]
100		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]

     42,252 

     42,300 
c ４基鳥栖

-17

     39,325 		 100
[100.0]		 [101.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 95.9]

     41,580 

     41,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.23		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.17		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近  +10.0 環境　　　   +5.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -6.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 41,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
鳥栖

-5
34,100 		 [102.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 82.6]
40,923 		 [100.0]
100
40,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -6.0
交通・接近　　  +1.0
環境　　 -13.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 41,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   9,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     50 ｍ、南     50 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     35　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    200 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　建設用ブロック工留
　
　
　
＊道路工事の概要
　アスファルト舗装、幅員６ｍ区画
　街路
　
　
＊排水工事の概要
　下水管埋設（分流式）、Ｕ字側溝
　、溜桝及びヒューム管埋設
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　植樹、砂場、フェンス
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊その他
　特になし