別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鳥栖 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -11 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　福田　勝法   TEL.

鑑定評価額 9,460,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市曽根崎町字村中１３１６番１ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 鳥栖 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 鳥栖駅北東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域で、当市中位の既成住宅地域として、現状を維持していくものと予想する。地価は、立地 特性や値頃感から、供給が限定的な中、需要は堅調であり、上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳥栖市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は鳥栖市内居住者をはじめ、福岡都市圏への通勤者等の 一次取得者が大半を占めるものと思われる。景気の不透明感や新興の大規模分譲地への需要シフト等の要因もあるが、 利便性の良い当地域への需要者選好性は強く、需給は堅調に推移している。土地は８００～１，１００万円程度、新築 の戸建住宅は２，６００～３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は戸建住宅のほかアパート等も見られるが、収益目的での取引は少なく、また、画地規模が比較的小さくア パートを想定し、収益還元法を適用するのは非現実的である。よって、利便性・快適性を重視した自用の戸建住宅が多 く、自用目的での取引事例の価格を指標とするのが一般的であり複数の取引事例により、最近の不動産市場を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥栖 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,400 円／㎡ [103.1] 100 100 [103.0] 100 [131.2] [100.0] 100 41,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳥栖市の人口は微増、世帯数は増加傾向。資 源価格の上昇や円安基調により、値上げが相 次ぎ、景気・消費への影響等、先行き不透明 。 市中心部等の利便性の良い住宅地への需要は 根強い。基里小学校に近い当地域は、相対的 稀少性もあり、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％