別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鳥栖 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -7 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　有吉　寛   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市元町字霜月１１９１番２９ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 鳥栖 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 鳥栖駅南西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の周辺では宅地開発が活発に行われており、宅地需要は堅調である。今後、住宅ローンの低金利が維持され た場合、地価は上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は鳥栖市内を中心とした戸建住宅地域である。主な需要者として当該地域に地縁を有する個人のほか 、鳥栖市及びその近郊、福岡市方面へ通勤するサラリーマン世帯が想定される。同一需給圏内では、分譲住宅地の販売 が好調を維持しており、引き合いも多い。取引価格帯は、土地が１２百万円程度、新築戸建住宅が３千万円程度が中心 となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産に係る住宅市場では、戸建住宅を中心とした自用目的の取引が主体となっている。評価では、類似地域等か ら対象不動産と類似した戸建住宅地に係る取引事例を収集し、現実の不動産市場の実態に裏付けられた実証的な価格を 試算し得た。一方、賃貸市場は未成熟であり、資料収集の限界から収益価格の試算は断念した。したがって、比準価格 を重視し、代表標準地との比較及び単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥栖 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,200 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [115.0] [100.0] 100 56,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気をみると、個人消費や住宅投資は 持ち直している。設備投資は増加しており、 公共投資は高水準で推移している。 地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％