別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鳥栖 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -3 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　松本　修二   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市真木町字宮ノ前２１０２番１４ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西6m市道 水道、下水 鳥栖 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 鳥栖駅　南西方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており、当面は現状の土地利用を維持するものと考えられる。市内の住 宅地需要は底堅いものがあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳥栖市及び隣接する三養基郡みやき町・三養基郡基山町等に所在する住宅地域である。需要者の中心は 地縁的選好性を有する鳥栖市及びその隣接町の居住者である。市内の住宅地需要は底堅いものがある。土地は７５坪程 度で総額１，０００万円～１，１００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域で あり、賃貸目的での住宅建設はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。本件は居 住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥栖 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,400 円／㎡ [103.1] 100 100 [103.0] 100 [126.6] [100.0] 100 43,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳥栖市では、低金利等を背景に不動産売買市 況は依然として底堅い状況が続いている。 近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地 域要因の変動はない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％