別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 鳥栖 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　福田　勝法   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市田代外町字大木６７１番３ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東6m市道 水道、下水 田代 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成初頭の建売分譲地で、街 路幅員も６ｍと選好性はやや 高い。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 田代駅西方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 福岡都市圏への通勤利便性から福岡県からの需要増が認められ、近年周辺地域において、宅地開発が増加してい る。立地特性や値頃感から需要は堅調であり、地価は、強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳥栖市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は鳥栖市内居住の一次取得者が大半を占め、隣接福岡県 等同一需給圏外からの転入者も見られる。景気の不透明感や新興の大規模分譲地への需要シフト等の要因もあるが、利 便性の良い当地域への需要者選好性は強く、需給は堅調に推移している。土地は９００～１，３００万円程度、新築の 戸建住宅は３，０００～３，６００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の戸建住宅が中心となっており、賃貸住宅等に対する需要は弱く、賃貸市場は熟成しておらず、収益 価格は試算しない。よって、取引に当っては利便性や快適性を重視した、自己使用目的での取引事例の価格を指標とす るのが一般的であり、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の多数の取引事例により、最近の市場動向を反映し た比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥栖 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,400 円／㎡ [103.1] 100 100 [103.0] 100 [120.9] [102.0] 100 45,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳥栖市の人口は微増、世帯数は増加傾向。資 源価格の上昇や円安基調により、値上げが相 次ぎ、景気・消費への影響等、先行き不透明 。 街路条件、交通・接近条件、環境条件に比較 的恵まれており、相対的稀少性から需要は底 堅く、地価は強含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％