別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
鳥栖 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥栖 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士 大串 俊三   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  1㎡当たりの価格 56,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
42,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
鳥栖市宿町字野添1110番13
②地積
 (㎡)
263  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,160)

1.5:1
住宅

W1
一般住宅が建ち並ぶ
利便性の良い住宅地
南4m市道 水道、ガス、下水 鳥栖

1.7km
(2)



①範囲 東   100 m、西   200 m、南    50 m、北   200 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    19.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
近くで鳥栖市役所の新庁舎が
建築中。


基準方位北   4
m市道
交通

施設
鳥栖駅西方

1.7km
法令

規制
1住居
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。建物の建替え等
で住環境が向上し、近年の低金利等で土地の需要は多く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            56,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市中心市街地の住宅地域である。需要者は鳥栖市及び隣接市町の居住者及び鳥栖市、福岡都市圏等に
勤務している1次取得者である個人が中心である。福岡都市圏に勤務する佐賀県出身者等も需要者と考えられる。鳥栖
市は、福岡都市圏に近く交通の利便性が良好で人口・世帯数は増加しており、福岡県に対する割安感で住宅地の需要は
増加している。土地は1,500万円前後、新築の戸建住宅で4,000万円前後の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、近隣地域至近の類似地域に所在する取引事例等を採用して求めており、対象標準地の市場性を十分に反映
している。周辺の規模の大きな画地にはアパートも見られるが、対象地は戸建の一般住宅が建ち並んでいるため収益還
元法は適用しなかった。分譲住宅地や中古住宅等自己用住宅建設目的での取引が殆どであり、取引に当たっては取引事
例の価格が指標とされる地域である。よって比準価格をそのまま採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           54,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 鳥栖 -5                     ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
           55,200 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
鳥栖市は交通の利便性による企業の進出等で
人口・世帯数が増加しており、住み良さのラ
ンキングも高く、住宅地の需要は増加してい
る。

近隣地域では古い住宅の建替え等で新しい住
宅が増加して雰囲気が明るくなり住環境が向
上した。


個別的要因の変動は認められない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.3 % +1.8 %
3 試算価格算定内訳 鳥栖 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 5公鳥栖

-45
鳥栖市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m私道、
北4m、準角地




1中専

(70,160)
b 5公鳥栖

-18
鳥栖市

建付


  
(           ) 
不整形 南東5m市道、
西4.5m、南4m、
三方路



1低専

(60,80)
c 4基鳥栖

-65
鳥栖市

建付


  
(           ) 
不整形 南西6m私道、
中間画地




1中専

(60,200)
d 4基鳥栖

-62
鳥栖市

更地


  
(           ) 
不整形 北西4.1m市道
、南東4m、
北東2.2m、
三方路


1中専

(70,164)
e 4基鳥栖

-44
鳥栖市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西4m市道、
南4m、角地




1中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
51,307  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.1]

55,342 
100
[  99.0]

55,901 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

57,600 
b (            
50,067  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.8]

50,464 
100
[  99.8]

50,565 

52,100 
c (            
51,403  
100
[ 100.0]
[ 101.5]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.0]

54,348 
100
[ 101.8]

53,387 

55,000 
d (            
50,995  
100
[ 100.0]
[ 102.8]
100
100
[   /  ]
100
[  91.2]

57,481 
100
[  97.0]

59,259 

61,000 
e (            
50,480  
100
[ 100.0]
[ 103.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.1]

49,386 
100
[  98.0]

50,394 

51,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.22 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      -3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地      +0.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      -8.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      56,200 円/㎡]  



鳥栖 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき原価法の適用困難。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅地域であり、アパート等が少なく、賃貸市場が未成熟のため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
鳥栖 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥栖 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士 清原 雅利   TEL.
鑑定評価額 14,700,000 円  1㎡当たりの価格 56,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
42,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
鳥栖市宿町字野添1110番13
②地積
 (㎡)
263  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,160)

1.5:1
住宅

W1
一般住宅が建ち並ぶ
利便性の良い住宅地
南4m市道 水道、ガス、下水 鳥栖

1.7km
(2)



①範囲 東   100 m、西   200 m、南    50 m、北   200 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    19.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
市役所に近い地域

基準方位北4m市道 交通

施設
鳥栖駅西方

1.7km
法令

規制
1住居
(60,160)


⑤地域要因の将
 来予測
生活利便性が良好な中心部付近の住宅地域で、周辺地域も含めて売り物件が減少している。また、画地規模が大
きい土地については細分化による販売も見られる。引き続き地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            56,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に鳥栖市及びその周辺市町の市街地に存する住宅地域で、主な需要者は同一需給圏の居住者及び勤務先
がある一次取得者である。現下の住宅ローンが組みやすい環境やコロナ禍による戸建て志向の高まり等を背景に、中心
市街地付近に位置する生活利便性の良い地域での需要は引き続き堅調である。他方、供給には売り物件や開発適地の減
少等から制約があり、需要超過の状況にある。土地のみで1千万円台前半、新築戸建で3千万円前後が取引の中心。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自己使用の戸建住宅が中心の住宅地域であり、投資額に見合う賃料水準が形成されていないことから、合理的な賃貸経
営を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。快適性、利便性が重視される戸建住宅地域であり、自己
使用目的で取引されることが多く、需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常と考えら
れる。したがって、実需に基づく取引事例を中心として求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           54,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
■指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [ 鳥栖 -5                     ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
           55,200 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口微増、世帯数増加傾向。土地取引件数は
対前年比(10月~9月)で約15%減少。
新設住宅着工戸数は、対前年比で約2%減少
している。

市街地においては、開発素地となる現況農地
等が徐々に減少している。また、画地規模が
大きい既存住宅地等で細分化による販売が見
られる。

個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.9 % +1.4 %
3 試算価格算定内訳 鳥栖 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 5公鳥栖

-18
鳥栖市

建付


  
(           ) 
不整形 南東5m市道、
西4.5m、南4m、
三方路



1低専

(60,80)
b 4基鳥栖

-53
鳥栖市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4.2m市道
、中間画地




1低専

(50,80)
c 4基鳥栖

-56
鳥栖市

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 南4m市道、
西4m、角地




1住居

(70,160)
d 4基鳥栖

-44
鳥栖市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 西4m市道、
南4m、角地




1中専

(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
50,067  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.8]

50,464 
100
[  93.7]

53,857 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

55,500 
b (            
54,462  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

53,510 
100
[  92.1]

58,100 

59,800 
c (            
53,495  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.1]

51,815 
100
[  94.3]

54,947 

56,600 
d (            
50,480  
100
[ 100.0]
[ 103.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 106.1]

49,386 
100
[  97.0]

50,913 

52,400 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   -1.0 環境      -9.0
画地      +0.8 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -7.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境     -11.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      56,000 円/㎡]  



鳥栖 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用の戸建住宅が中心の住宅地域であるほか、街路条件の面から、賃貸需要に乏しく、投資額に見合う賃料
水準が形成されていない。したがって、事業収支の観点から共同住宅等の賃貸経営を想定することが困難である
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ