別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 唐津 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 5-7 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.

鑑定評価額 3,110,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市相知町相知字中園１６５０番１ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層小売店舗等が建 ち並ぶ近隣商業地域 北東8m市道、背面道 水道、下水 相知 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 相知駅北西方 800m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧役場付近の旧来の近隣商業地域のため客足を捉えるインパクトのある商業施設はない。大型店への顧客流出等 により競争力の低下が続き、今後の地価水準は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圈は、唐津市に位置する商業地域一円。需要者の中心は、概ね市内及び周辺市町の地縁性を優先する個人・中 小の法人事業者等。客足の流出と人口減少による購買力の低下等から厳しい状況が続いている。商況低迷の影響等を受 けているので新たな店舗展開への投資は慎重にならざるを得ない。中心的な価格帯はないが、土地の画地規模が２００ ㎡程度で、総額３５０万円前後の商業地域。今後の地価水準は、厳しい商況が続いているので下落傾向。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は収益物件としては馴染まない自用店舗中心の賃貸市場不活発な地域のため不適用。貸店舗・貸事務所の想定 は難しく、賃貸需要の減退が続き個人・法人商業事業者向けの地域は成り立たない自用店舗経営の地域。比準価格は旧 相知町の取引事例を中心に唐津市・多久市の商業地取引事例から求めており実証性・規範性・精度が高く近隣商業地域 の市場性を十分反映していると認める。以上から、実需に基づく比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利継続を背景にしても大型店への顧客流 出等により、競争力の低下が続き商業地への 選好性減退や需要減退等から地価水準は下落 傾向。 近隣商業地域で需要減退が続く。幹線道路背 後のため顧客の通行等が全くなく、地域的な 変動もないため選好性減退等から地価水準は 下落傾向。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％