別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 唐津 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 5-6 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　柿原　弘介   TEL.

鑑定評価額 3,200,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市呼子町呼子字高尾３７６４番３５外 ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、土産店等 が建ち並ぶ近隣商業 地域 東6m市道 水道、下水 西唐津 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    75 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　市道 交通 施設 西唐津駅北西方 12.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当町の基幹産業である観光産業のほか漁業等も不振が続いている。新型感染症の蔓延防止により国内外の観光客 が激減し空店舗が急激に増加しつつある。土地需要が減退し、今後も地価は下落していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 広場隣接　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は唐津市及び玄海町の商業地域である。需要者の中心は当市及び周辺町の法人、個人事業者である。日本三 大朝市という特徴のある商店街を持つが、商業・漁業従事者の後継者難、高齢化等が急激に進んでいる。新型感染症コ ロナの蔓延防止で国内外の観光客の激減もあり朝市通り及び周辺では店舗の廃業、空店舗が目立つようになり商環境の 悪化傾向が続いている。土地需給は弱含みで推移し、取引はまちまちであり需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗からなる地域であり、賃貸目的での取引は皆無で賃貸市場の成熟の程度は低いため、収益価格は試算しなか った。既成市街地のため原価法は適用しない。したがって、同一需給圏内の市場性を反映した比準価格を重視し、代表 標準地との検討を踏まえ唐津市郊外に位置する周辺類似の標準地の価格変動状況及び商業地域の不動産の需給動向、唐 津市呼子町の景気動向等も考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [158.9] [101.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型感染症コロナの蔓延防止に伴い景気が低 迷する中で、唐津市の商業地の需要は依然と して弱い。 地域内に特別の変動要因はない。当地域の土 地需要は減少し、地価も下落傾向にある。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.6 ％  ％