別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 唐津 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 5-5 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三   TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市浜玉町浜崎字大屋１２８９番１ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層店舗等が建ち並 ぶ旧役場前の商業地 域 北東8m県道 水道、下水 浜崎 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧浜玉市民センター跡地が更 地となった。 街 路 ８．０ｍ県道 交通 施設 浜崎駅北東方 700m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浜玉町中心部の旧来からの既成の商業地域である。零細な店舗が多く、背後の既成住宅地域の衰退、浜玉町や旧 唐津市の郊外型の店舗への顧客の流出に加え、市民センターの移転もあり衰退傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は唐津市内の商業地域である。需要者は浜玉町内をはじめ同一需給圏内の商店経営者や事業者が中心である 。浜玉町や旧唐津市の郊外型の大型店舗等や福岡市へ顧客が流れ、零細な店舗が多い旧来からの商業地域の需要は少な く、逆に店舗の閉鎖等で供給は多くなっている。近年、競売物件は見られるが、民間の取引は少なく、中心となる価格 帯は明確でないが、土地価格が１，０００万円以下の取引が中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の建物が中心で、賃貸物件は閉鎖した店舗が借手を募集している場合が多く、商業事業者向けの賃貸市 場の成熟の程度は総じて低く収益還元法は適用しなかった。既成市街地であるので原価法は適用できない。よって、代 表標準地との検討を踏まえ、市民センターが移転したことも考慮し、取引事例からの補修正等について再検討した結果 、比準価格は市場性を的確に反映していると判断してこれを採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [115.4] [100.0] 100 31,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浜玉町では、郊外型の店舗や福岡市等への顧 客の流出等で商環境は厳しく、後継者問題も あり、商業地の需要は低迷している。 浜玉市民センターが近隣地域から転出した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％