別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 唐津 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 5-2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 52,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市材木町２１５４番 ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗等が建ち並 ぶ既成商業地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 唐津 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 唐津くんちの曳山のある町の 近隣型の商業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 唐津駅北東方 950m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 古くからある近隣型の商業地域で新規の出店もなく、商業地としてはやや衰退傾向にある。近年は駐車場や住宅 としての土地利用も増えてきているが、地価はほぼ横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は唐津市の商業地域一円で、近隣型の商業地域であるので需要者は唐津市内の商業エンドユーザーが 多く、県外からの参入は少ない。当該地域は古くからある商業地域で画地規模も小さい為核となる店舗がなく、新規の 出店も殆どない。近年は住宅地や駐車場としての土地利用も増えてきており当該地域内での土地取引は少ないが、背後 の住宅地の価格も考慮すると現在取引の中心となる価格帯は５２，４００円／㎡程度であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では賃貸収入を目的とした投資目的の取引はほとんどなく、また、画地条件も悪く建築費も高騰している為に 投資採算に見合う収益想定もできなかったので、収益価格は試算しなかった。よって本件においては、古くからある商 業地として自用の店舗等として利用している物件が多いので、商環境が類似した民間の商業地の取引より比準した比準 価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均より人口減少率、高齢化率が高いが、 鏡エリア等での土地取引は盛んである。今後 は、感染がまた拡大している新型コロナの影 響が懸念される。 地域要因には特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％