別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 唐津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 8,610,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市呉服町１８０７番１ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｓ4 小売店舗が建ち並ぶ 古くからある商業地 域 東5m市道 水道、ガス、下水 唐津 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 唐津駅北東方 250m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大手口再開発後に地域南東端の複合商業施設ＫＡＲＡＥのオープンと続いたが、平成初期から７割以上減じた歩 行者通行量に回復の兆しは見えない。地価は概ね底値圏で推移するが底割れの可能性も潜むと見ている。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 旧唐津市内で商業地域の存する範囲を同一需給圏と判定した。地場の中小企業や個人事業主の需要が中心である。近隣 地域内の街路はかつてアーケード街だった時と同じく歩行者専用で車両の進入はできない。業種構成に戦略性のない小 規模店舗で構成されており、空店舗も見られ、昨今の幹線沿い等に立地する商業施設に競争力で劣る。引合いが少なく 需要価格帯については絞り込みが難しいが、成約に向かう水準は５０千円弱～６０千円弱／㎡程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 閉店に伴い賃貸へ切替えるケースが多く投資目的で新築されるケースは見受けられない。そもそも引合いが少ない中で 投資元本相応の賃料設定は実現困難であり、収益還元法は適用しない。店舗等の立地状況や市場参加者の類似性を念頭 において、相互に代替・競争の関係に立つ中心市街地における成約事例に基づいた比準価格を採用することとし、代表 標準地を規準とした価格とも概ねバランスが取れており、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.6] [100.0] 100 54,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引件数は２０２１年まで３年連続で前 年比増で推移してきたが、２０２２年は９月 までの推移を見る限りやや減少となりそうで ある。 近隣地域内で空店舗だった物件にテナントの 入居が見られ、空室割合は改善した。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％