別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 唐津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -9 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.

鑑定評価額 2,700,000 円  １㎡当たりの価格 8,880 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市相知町千束字太郎丸１７１１番２８ ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 東5m市道 水道、下水 相知 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 相知駅北東方 1.4km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 交通接近・住環境は劣り、地域の大半に土砂災害警戒区域が指定。約７年間凍結の売物件があるほか、公示地自 体が令和４年８月に取引された。今後の地価水準は、高齢化が進む市場の実態から下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,880 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需絵圏は、唐津市に位置する住宅地域の圏域。令和４年８月に公示地自体の取引があり、需要者は地縁関係者が大 部分であるが、福岡市からであり、再売買の業者の可能性もある。長期的な人口減少傾向があり、約７年売物件のまま の物件もあり土地取引は極めて少ない。各事例の地域格差比較は適切に比準されていると認める。中心的な価格帯はな いが、土地の画地規模が３２０㎡程度の場合、価格水準は土地総額で２６０万円～３００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 丘陵地の自用住宅目的の取引を主とし収益性よりも居住の快適性等を重視する地域。賃貸市場は稀薄で未成熟な地域の ため、アパート等の収益物件による収益性想定は難しく、収益還元法は不適用。比準価格は、既成住宅地の多数の取引 事例から比準し実需を求めたが、取引市場は軟調である。幅員５ｍ市道沿いの精度・規範性が高い比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [161.5] [100.0] 100 8,730  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,920 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利継続の融資市場を背景にしても旧相知 町では土地取引に対する需要増はなく、土地 への選好性減退及び需要減退等から地価水準 は下落傾向。 旧相知町の住宅市場冷え込みの常態化から、 郊外型区画整然とした住宅地は依然として需 要減が続き、今後の地価水準は下落傾向。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％