別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 唐津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -5 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市町田４丁目５７０番１０８ ｢町田４－７－２７｣ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 唐津 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　７ ｍ　市道 交通 施設 唐津駅南東方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅地域として熟成している。市中心部に近いが、開発後３０年以上経過し、起伏地にあ るため、郊外の新興住宅地に比べ選好性はやや低下している。今後とも現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は合併前の唐津市中心部の成和、長松、外町、大志の各小学校区内の一般住宅地域である。需要者は唐津市 及び玄海町の居住者が中心である。近隣地域は中心部への接近性は良好であるが、近年、１次取得者の需要は生活上の 利便性が良好な鏡地区等の新興住宅に流れているため、高齢化が進行しており、住宅地としての相対的地位は低下傾向 にある。土地は１，２００万円程度、新築の戸建物件は３，３００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近くに公営のアパートも見られるが、近隣地域は戸建の一般住宅が建ち並ぶ住宅団地であるため収益還元法は適用しな かった。取引は自己用住宅建設目的での取引が殆どと考えられ、取引に当たっては取引事例の価格が指標とされる地域 であるので、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域及び周辺の類似地域に所在する取引事例を採用して求めた比準価 格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,600 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [124.7] [103.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 唐津市の中心市街地では住宅ローンの低金利 、住宅取得の優遇税制等でアパートからの住 替え等により住宅地の需要が伸びてきている 。 高齢化が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％