別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 唐津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -4 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介   TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 28,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市二夕子１丁目１９８番５ ｢二夕子１－６－４２｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 西唐津 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道、行き止まり 交通 施設 西唐津駅南西方 800m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地にある戸建住宅地として熟成しており、現在の住環境を維持するものと思われる。当該地域は街路条件が 悪く新規の分譲地に対しては競争力が弱く、地価については下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は唐津市の住宅地域で、需要者は唐津市内に居住するサラリーマン等が多いが、周辺市町からの需要 もあり、価格水準が低い為１次取得者が殆どである。新規に開発される分譲地は街路条件の良いものが多く、当該地域 は傾斜地に存する行き止まりの４ｍ道路であり、市内では相対的に需要は弱い。画地規模によりややバラツキはあるが 土地は６００万円以内、新築の戸建住宅は２，５００万円程度の物件が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模のやや小さい丘陵地にある住宅地域として、近隣地域内にはアパート等の賃貸物件がないので収益価格は試算 しなかった。居宅として自用での利用を目的とした取引がほとんどであるので、鏡地区の代表標準地との検討を踏まえ 、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,300 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [135.8] [103.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均より人口減少率、高齢化率が高いが、 鏡エリア等での土地取引は盛んである。今後 は、感染がまた拡大している新型コロナの影 響が懸念される。 丘陵地にある古い分譲地で、街路条件の良い 新規の分譲地と比較すると競争力が弱い。 個別的要因の変動は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％