別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 唐津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -3 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　藤田　好男   TEL.

鑑定評価額 3,780,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市唐房６丁目４９７４番３ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 北西5m市道 水道、下水 西唐津 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 西唐津駅　北西方 4.3km 法令 規制 （都） １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 旧唐津市内にある当該地域の人口減少は続いており、今年度は減少幅が昨年より大きくなっている。土地需要は 地縁関係者が主で取引は少なく、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は唐津市の住宅地域。需要者は地縁関係者を中心とした３０代～４０代の一次取得者で外部からの需要は少 ない。旧唐津市内にある当該地域は、人口減少が続いており、今年度は前年より減少幅が大きくなっている。取引は依 然少なく、取引の中心となる価格帯を見出せない状況にある。地域内に特別の変動要因がない限り、今後も厳しいもの と予測する。新規の土地建物の需要の中心は、土地２００㎡・建物１００㎡、総額２，５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域である。戸建住宅中心の画地規模が殆どで、自己使用目 的での取引が支配的であり、賃貸市場は未成熟であることから、原価法・収益還元法は試算しなかった。本件評価にお いては、類似性のある複数の取引から求めた比準価格を中心に、将来予測等も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 対前年比（１０月）では、人口は減少傾向が 続いている。県内での高齢化率は微増傾向が 見られる。土地取引は減少している。 土地需要は依然として少なく、人口減少率は 大きくなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％