別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 唐津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 57,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市東城内４７番外 ｢東城内２－３０｣ ②地積 　(㎡) 397   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) 準防 （その他） (70,80) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に旅館 等が見られる閑静な 住宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 唐津 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ　市道 交通 施設 唐津駅北東方 1.1km 法令 規制 （都） １低専 (70,80) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　背後に唐津湾の浜辺があり、風光明媚な風景が見渡せる環境に位置する。供給そのものは少ないが、富裕層を 中心に根強い人気がある。地価は上昇傾向にあり、コロナ禍の中でも、底堅く推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は唐津市中心部に近い住宅地域である。需要者の中心は、唐津市及び周辺市町居住者と出身者のうち、開業 医、法人役員等の高所得者層である。マンション等との競合があるが、景観の優位性、希少性があり、生活利便性も良 好である。地価はコロナ禍等の影響も懸念されるが、上昇基調を維持、売り物が少ないため、需給は底堅い。土地は２ ０００～２５００万円程度、建物を含めた総額は４０００～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が支配的で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、収益価格は試算しなかった。従って本件におい ては比準価格を中心に、同価格帯の地域との均衡、市況の動向等をも考慮して、比準価格をもって上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルス等の影響が長期化して いるが、人気エリアの住宅地の需要は底堅く 、地価は堅調に推移している。 　住環境、希少性等に優れ、供給が少ない中 、市況は底堅く推移している。 　住環境に影響を与える価格形成要因の変動 は特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％