別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐賀 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 5-13 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市諸富町大字山領字山領分四本谷一角８０６番６外 ②地積 　(㎡) 1,022   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 店舗 Ｓ1 店舗、事業所、倉庫 等が見られる路線商 業地域 南西10.5m国道 水道、下水 佐賀 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ国道 交通 施設 佐賀駅南東方 6.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地周辺部に位置する国道沿線の商業地域で交通量が比較的多い。断続的に新規出店は見られるが、価格面で はそれほど振るわない。今後も概ね現在の利用状況で推移し、地価は引き続き下落傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に佐賀市内の商業地域で、特に、市街地周辺部の幹線道路沿線の商業地域との価格牽連性が強い。主な 需要者は県内外の法人及び個人事業者である。低金利等により、幹線道路沿線の一部地域では出店需要の高まりが認め られる。近隣地域等についても継続的に新規出店は見られるが、現状、需要される価格帯は供給側の目線よりも低い傾 向にあり、売り地等の看板も目立つ。立地や規模等が一様でないため、取引総額には幅が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では賃貸物件も見られるが、元来の地主による建て貸しなどが中心であり、投資額に見合う賃料水準が形成さ れておらず、合理的な賃貸経営を想定することが困難であるため、収益価格の試算を断念した。他方、比準価格は市場 の実態を反映する取引事例により求めており、立地による収益力の差異を適切に反映した信頼性の高い価格だと判断さ れた。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小城 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,100 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は 、対前年比（１０月～９月）約３％減少。空 室率は事務所ビルが若干改善し、飲食ビルは 悪化している。 昨年１１月、近隣地域南方で有明海沿岸道路 大野島ＩＣ－諸富ＩＣが開通した。通行ルー トの変更等も予想されるが、今のところ目立 った影響はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％