鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐賀 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５公佐賀 -78	佐賀市		底地	（　）	長方形	南12m市道、東24m、角地		商業 (100,500)
b	４基佐賀 -196	佐賀市		更地	（　）	長方形	西8m市道、北6.2m、角地		商業 (100,480)
c	４基佐賀 -197	佐賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	東24m市道、北6.2m、角地		商業 (100,500)
d	４基佐賀 -195	佐賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、東6m、二方路		商業 (100,500)
e	５公佐賀 -86	佐賀市		建付地	（　）	不整形	南16m市道、東8m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 181,564) 181,564	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	175,512	100 [ 74.5]	235,587	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 +5.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 ) 165,117	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	181,326	100 [ 71.1]	255,030		268,000
c	(　 ) 185,624	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	183,461	100 [ 73.5]	249,607		262,000
d	(　 ) 112,837	100 [ 70.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	229,602	100 [ 89.1]	257,690		271,000
e	(　 ) 226,677	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	235,709	100 [ 91.2]	258,453		271,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	売急ぎ	％／月 +0.17	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

佐賀 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	156,749,382	43,311,259	113,438,123	102,225,000	11,213,123	（　0.9213） 10,330,650	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	206,613,000 円　　　　（　 162,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	886.82	Ｓ8	6,865.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	1,272 ㎡	35.5 m x 36.0 m	前面道路：県道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗付事務所ビルでフロア貸し想定容積対象床面積６，３４０．５６㎡タワー式駐車場２４台

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

エントランス等の共用部分が必要なため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	693.66	47.5	329.76	3,240	1,068,422	4.0	4,273,688
							0.0	0
2～ 8	事務所	806.70	83.8	676.38	2,630	1,778,879	4.0	7,115,516
							0.0	0
～	タワー式駐車場	524.88

～

～

計		6,865.44	73.8	5,064.42		13,520,575		54,082,300
								0

⑨年額支払賃料	13,520,575 円　×　12ヶ月　＝　 162,246,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,064.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	162,246,900 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 5,760,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 11,760,483 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	156,246,417 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	54,082,300 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 502,965 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	156,749,382 円　　　　（　 123,231 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公佐賀賃貸　　　　-30	2,426 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	3,292	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,251 円/㎡　月額支払賃料（　 3,240 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５公佐賀賃貸　　　　-46	2,820 ( 2,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,406
c	５公佐賀賃貸　　　　-53	2,676 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,061

佐賀 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,050,000 円	1,410,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	18,480,759 円	168,006,900　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,623,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,632,500 円	1,410,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	2,115,000 円	1,410,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,410,000 円	1,410,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 43,311,259 円　（　　　　　　 34,050 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9213

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,410,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 6,865.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	102,225,000 円（　　　　　 80,366 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	156,749,382 円
②総費用	43,311,259 円
③純収益　①－②	113,438,123 円
④建物等に帰属する純収益	102,225,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,213,123 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,330,650 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,122 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,613,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
佐賀 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐賀 5-10

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　樋口　隆弘

TEL.

鑑定評価額

331,000,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐賀市駅前中央１丁目１５２番１｢駅前中央１－５－１０｣				②地積　(㎡)	1,272 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (100,500)
	1:1	事務所ＳＲＣ8	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	西28m県道	水道、ガス、下水	佐賀 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

生損保ビルの見られる駅前中
央通り沿い

街

路

２８ｍ県道

交通

施設

佐賀駅南方

250m

法令

規制

商業
(100,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅南で建設されていたホテルが夏に竣工したほか、駅前ロータリーが更新されて、様々な催事の開催等を想定し
た広場も完成した。駅周囲が更新されて以前よりプレゼンスは上がっており、需要も当面堅調と予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

公共広場隣接　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 165,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は佐賀駅周辺から県庁周辺までのエリアの中心商業地域一帯であり、需要の中心は上場企業や金融機関、県
内中小企業、投資家であり、事業上の立地メリットや投資採算性を考慮した行動をとる。デベロッパーや金融緩和によ
る恩恵を享受する投資家のほか、事業者の実需などが競合する市場である。需要が多様化しており価格の中心帯を絞り
込むのは容易ではないが、需給のタイト化に伴って徐々に利回りの目線が下がるなど、価格の強含み感が続いている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者としては駅至近のロケーションを前提とする収益性から投資判断をまず行いたいところではあるが、駅前の供給
がより限定的な中で多様な需要が競合しており成約のためには圏域の取引水準を重視せざるを得ない。よって市場の実
態を踏まえ、価格牽連性の大きい駅周辺の類似地域の成約事例に基づいた比準価格を標準とし、想定建物による収益価
格は参考に止めて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    255,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　佐賀 5-7                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    258,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の２０２２年の土地取引件数を前年同期
比で見ると、３０００件を越えた２０２１年
とほぼ同じ水準にある。

駅周囲の街の様子が更新された。駅前中央通
りの車線を削減のうえ歩道を広くする構想も
持ち上がっているが、地価に及ぼす影響は未
知数である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

+0.8 ％

３　試算価格算定内訳

佐賀 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３基鑑佐賀 -9	佐賀市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	５公佐賀 -86	佐賀市		建付地	（　）	不整形	南16m市道、東8m、角地		商業 (100,500)
c	４基佐賀 -195	佐賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、東6m、二方路		商業 (100,500)
d	５公佐賀 -79	佐賀市		更地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,504	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	193,481	100 [ 80.1]	241,549	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 +5.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 226,677	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	235,709	100 [ 93.1]	253,178		266,000
c	(　 ) 112,837	100 [ 70.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	229,602	100 [ 89.1]	257,690		271,000
d	(　 ) 165,001	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,476	100 [ 80.1]	209,084		220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	売急ぎ	％／月 +0.17	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

佐賀 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	157,883,569	43,525,964	114,357,605	102,950,000	11,407,605	（　0.9213） 10,509,826	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	210,196,520 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	886.82	Ｓ8	6,865.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	500 ％	500 ％	1,272 ㎡	35.5 m x 36.0 m	前面道路：県道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗付きフロア貸しオフィスビル想定容積対象床面積６，３４０．５６㎡　タワー式駐車場、２４台

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

エントランス等、共用部分が必要なため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	693.66	47.5	329.76	3,260	1,075,018	4.0	4,300,072
							0.0	0
2～ 8	事務所	806.70	83.8	676.38	2,650	1,792,407	4.0	7,169,628
							0.0	0
～	タワー式駐車場	524.88

～

～

計		6,865.44	73.8	5,064.42		13,621,867		54,487,468
								0

⑨年額支払賃料	13,621,867 円　×　12ヶ月　＝　 163,462,404 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,064.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,760,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等一時金で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	163,462,404 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 5,760,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 11,845,568 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	157,376,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	54,487,468 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 506,733 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	157,883,569 円　　　　（　 124,122 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公佐賀賃貸　　　　-46	2,820 ( 2,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,261	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５公佐賀賃貸　　　　-12	3,004 ( 2,986)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,295
c	５公佐賀賃貸　　　　-88	2,977 ( 2,965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,265

佐賀 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,100,000 円	1,420,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	18,614,464 円	169,222,404　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,546,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 11,715,000 円	1,420,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	2,130,000 円	1,420,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,420,000 円	1,420,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 43,525,964 円　（　　　　　　 34,219 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9213

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,420,000,000 円	設計監理料率　 201,000 円／㎡　×　 6,865.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 × 35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	102,950,000 円（　　　　　 80,936 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	157,883,569 円
②総費用	43,525,964 円
③純収益　①－②	114,357,605 円
④建物等に帰属する純収益	102,950,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,407,605 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,509,826 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,262 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,196,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）