別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐賀 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -24 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市川副町大字犬井道字四本谷３３２番２ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 東4m市道 水道、下水 佐賀 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 佐賀駅南方 10.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川副町内の在来の住宅エリアとしては大詫間に次ぐ南端に位置する犬井道地区は最も住戸等が集積しており、か つては町の中心的位置付けだったが生産年齢層の流出とともに宅地ニーズが減少する傾向は当面続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市南部エリアの市街化調整区域内やその周辺の住宅地域の存する範囲である。在来の集落エリアでは 需要者の中心は概ね地縁関係者であり、周辺地域からの転入は限定的である。供給面では相続を機に市場に供給される ケースなどが見られるが、需要が少なく地価は弱含んでいる。土地の規模２７０㎡程度で４百万円程度が需要の中心と 思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅や農家住宅が併存する住宅地域で概ね自用で占められる。市街化調整区域における法令規制もあっ て周辺を含めても賃貸住宅の供給は限定的であり、収益物件の新築想定アプローチは説得力が乏しいため収益還元法は 適用しない。下記の代表標準地価格を規準とした価格との均衡に留意しつつ、代替・競争関係のある取引事例に基づい た比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [162.2] [100.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の２０２２年の土地取引件数を前年同期 比で見ると、３０００件を越えた２０２１年 とほぼ同じ水準にある。 変動はない。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％