別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐賀 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -23 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　前田　辰王   TEL.

鑑定評価額 6,370,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市金立町大字金立字ニ本黒木４００番４ ②地積 　(㎡) 475   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 北4m市道 水道 佐賀 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北東方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の住宅地として、地域内には特別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと考える。需給は やや改善され、地価はやや上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市調整区域を主とする農家住宅の多い住宅地域である。需要者の中心は３０代～４０代の農家の子供 たち等地域に地縁、血縁がある個人である。もともと農家住宅地等の取引は少ない。佐賀市調整区域では５０戸連たん 制度による宅地開発もあり、農家住宅地の需要もやや出てきている。土地は５００㎡程度で６５０万円程度が需要の中 心と思われる。新築戸建ての総額はまちまちで判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主として一般住宅が見られる地域であり、自己所有の建物が多く、駅までの距離も遠く賃貸市場が未成熟で あるため収益還元法は適用しなかった。代表標準地との検討を踏まえ、不動産需給動向や景気動向にも留意し精度が高 いと判断される比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.5] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費、雇用は持ち直しつつある。雇用者 所得は緩やかに改善。県内景気は持ち直しつ つある。佐賀市の人口減少は県推移より緩や かである。 地域内に特別の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％