別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐賀 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -22 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市大和町大字川上字渡内四割６９３番３ ②地積 　(㎡) 372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 北4.5m市道、背面道 水道 佐賀 8.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北西方 8.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は川上小学校区内の農家住宅も見られる既成住宅地域である。宅地開発や建て替えは殆ど無く、人口・ 世帯数は減少傾向にあり、利便性が劣り、住宅地の需要は少なく、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市の市街化調整区域内の既成住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁、血縁があり、佐賀市及 びその周辺に勤務する個人や農業関連従事者等が中心である。５０戸連たんでの開発可能な画地については開発業者も 需要者と考えられる。土地取引は少ないが、規模は３００㎡～５００㎡で、土地価格は３００万円～６００万円程度と 思われるが、取引される価格帯に幅があり、需要の中心となる価格帯は、はっきりしていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅も混在する住宅地域で、アパート等の賃貸物件はなく、取引に当たっては収益性は考慮されない地域であるた め収益還元法は適用しなかった。類似の造成事例が無いので原価法も適用しなかった。自己用住宅目的の取引が大部分 であるので、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例を採用して求めた比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [146.6] [100.0] 100 10,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐賀市の中心部から離れた農家住宅地域では 、後継者や担い手不足から農業従事者は減少 しており、土地の需要は少なく、地価は下落 傾向にある。 格別の変動要因はない。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +19.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％