別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐賀 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -21 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２ ②地積 　(㎡) 543   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 東4m市道 水道、下水 佐賀 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   140 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近郊では５０戸連たん制度等による開発が続いており、近隣地域等の農家住宅地域内でも開発されるケー スが見られる。当面の間、概ね現在の利用状況で推移するが、地価水準は横ばい傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に佐賀市北部郊外の住宅地域であり、主な需要者は同一需給圏内の居住者である。近隣地域等の農家住 宅地域等については地縁性に基づく取引が中心であり、需要は限定的である。ただし、市街地近郊では５０戸連たん制 度等による分譲が続き、開発適地が不足しつつあるため、農家住宅地域等についても立地等によっては開発素地等とし ての需要が出てきている。物件により規模等の個別性が一様でないため、取引の中心となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅も見られる郊外の住宅地域で賃貸需要が稀薄であり、賃貸経営を想定することが非現実的であるため、収益価 格は試算しない。快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることが多く、需要 者行動としても取引価格や売り希望価格の水準を指標に土地を取得するかどうかの意思決定を行うことが通常である。 したがって、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県庁所在地。人口微減、世帯数微増傾向。土 地取引件数は、対前年比（１０月～９月）約 ３％減少。新設住宅着工戸数は対前年比で横 ばい。 近隣地域東側等で小規模な開発・分譲が確認 される。地域的に一般住宅の割合が増す傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％