別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐賀 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -19 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市諸富町大字徳富字三本黒木六２０２４番１６ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、下水 佐賀 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 佐賀駅南東方 8.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 諸富町市街地に存する既成住宅地域。中心市街地寄りに位置する北川副町等の住宅地域と競合関係にあり、立地 条件の差から見劣りする。今後も概ね現在の利用状況で推移し、地価水準は下落傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に佐賀市南部から東部の住宅地域で、特に、諸富町市街地の戸建住宅地域との価格牽連性が強い。需要 者は佐賀市及びその周辺市町に居住する一次取得者が多い。諸富町は、元来、住宅地需要が少ないエリアである。当該 需要も中心市街地寄りの北川副町等で充足されるため、近隣地域等については、周辺スーパーの閉店等もあり、選好度 が弱まる傾向にある。土地のみで６百万円前後、新築戸建で２千万円台半ばの物件が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が多い住宅地域であり、投資額に見合う賃料水準が形成されておらず、合理的な賃貸経営を想定す ることが困難であるため、収益価格は試算しない。快適性、利便性が重視される戸建住宅地域であることから、自己使 用目的で取引され、需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常と考えられる。したがっ て、市場の実態を反映した取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県庁所在地。人口微減、世帯数微増傾向。土 地取引件数は、対前年比（１０月～９月）約 ３％減少。新設住宅着工戸数は対前年比で横 ばい。 諸富町のここ３年間の人口減少率は９月末日 時点での比較で市全体より約３ポイント高い 。また、世帯数は横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％