別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 佐賀 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -17 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　有吉　寛   TEL.

鑑定評価額 9,920,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月1日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市鍋島町大字八戸溝字一本椿１２７４番１８ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 鍋島 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 鍋島駅北東方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の周辺では宅地開発が活発に行われており、宅地需要は堅調である。今後、住宅ローンの低金利が維持され た場合、地価は上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は佐賀市内を中心とした戸建住宅地域である。主たる需要者として当該地域に地縁を有する個人のほ か、佐賀市及びその近郊へ通勤するサラリーマン世帯が想定される。同一需給圏内では、鍋島小学校区をはじめとする 分譲住宅地の販売が好調を維持しており、引き合いも多い。取引価格帯は、土地が１千万円程度、新築戸建住宅が３千 万円後半程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産に係る住宅市場では、戸建住宅を中心とした自用目的の取引が主体である。本件評価にあたっては、類似地 域等から対象不動産と類似した戸建住宅地に係る取引事例を収集し、現実の不動産市場の実態に裏付けられた実証的な 価格を試算し得た。一方、賃貸市場は未成熟であり、資料収集の限界から収益価格の試算は断念した。したがって、比 準価格を重視し、代表標準地との比較及び単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [104.5] 100 100 [103.0] 100 [124.9] [103.0] 100 46,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気をみると、個人消費や住宅投資は 持ち直している。設備投資は増加しており、 公共投資は高水準で推移している。 地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％