別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月14日　提出
佐賀 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 -16 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介   TEL.
鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市水ケ江２丁目１８８番２
｢水ケ江２－５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅等が建ち
並ぶ環境の良い既成
住宅地域		 南6.5m市道 水道、ガス、下水 佐賀

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 佐賀駅南東方

2.5km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからある住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。佐賀市内においては住宅地の売れ行
きは好調で、市内でも人気が高い当該地域の地価については上昇傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は旧佐賀市の市街化区域の住宅地域で、旧来からある住宅地で標準的な画地規模が大きく総額も嵩む
為、需要者の中心は企業の役員や経営者等の高所得者が多く１次取得者は少ない。市内においては優良な物件の供給は
少なく、住環境や中心部への接近性に優る当該地域に対する需要は強い。画地規模によりバラツキがあるが、土地は２
０００万円前後で、新築の戸建住宅は４，０００万円台後半の物件が需要の中心を占めている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 旧佐賀市内の中では街路条件の良い区画整然とした品等の良い住宅地で、近隣地域内にはアパート、店舗等の収益物件
も散見されるが、居住の快適性・利便性を重視した自用での居宅としての利用が中心である。よって地域的特性の類似
した事例を多く採用した比準価格を標準とし、建築費の高騰の影響によりやや低めに試算された収益価格は参考に留め
、城内地区の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐賀 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     74,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[102.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 74,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は緩やかな減少傾向で高齢化も進んでき
ている。不動産市況はやや過熱気味であるが
、感染がまた拡大している新型コロナの影響
が懸念される。

地域要因には特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５公佐賀

-98		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m道路、
西6m、角地
１住居

(70,200)
b ５公佐賀

-47		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c ５公佐賀

-87		 佐賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6.5m市道、
北4m、角地
商業

(100,390)
d ５公佐賀

-179		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6.5m市道、
中間画地
商業

(90,390)
e ５公鑑佐賀

-8		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7m市道、
南4.5m、角地
１住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,099  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
76,350 		 100
[  99.0]
77,121 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
77,100 
b (　           ) 
76,382  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
73,211 		 100
[  91.9]
79,664 
79,700 
c (　           ) 
59,193  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
60,258 		 100
[  94.5]
63,765 
63,800 
d (　           ) 
72,355  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  96.0]		 100
[  95.0]
79,733 		 100
[ 105.0]
75,936 
75,900 
e (　           ) 
69,132  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[  90.9]
80,130 		 100
[ 108.2]
74,057 
74,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,500 円／㎡]  



佐賀 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,073,969 
757,736 
3,316,233 
2,739,650 
576,583 		 （　0.9661）
557,037 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     11,140,740 円　　　　（　     38,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 116.00 ＬＳ2 232.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   288 ㎡     12.5 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＤＫ・５８㎡４戸のファミリータイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
116.00 
100.0 
116.00 
1,455 
168,780 		 1.0  168,780 
1.0  168,780 

 2～ 2		 居宅
116.00 
100.0 
116.00 
1,455 
168,780 		 1.0  168,780 
1.0  168,780 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
232.00 
100.0 
232.00 

337,560 		 337,560 
337,560 
⑨年額支払賃料        337,560 円　×　12ヶ月　＝　       4,050,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     232.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,050,720 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       300,350 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,990,370 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           337,560 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,139 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          337,560 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          80,460 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,073,969 円　　　　（　        14,146 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５公佐賀賃貸
　　　　-23		 1,209  
(   1,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,414 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,487 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,455 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５公佐賀賃貸
　　　　-47		 1,289  
(   1,288) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,591 
c ５公佐賀賃貸
　　　　-58		 1,311  
(   1,232) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,457 
佐賀 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,700 円  　　　　     34,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 214,536 円  　　　        4,290,720　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       45,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      287,900 円  　　　　     34,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        69,800 円  　　　　     34,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,900 円  　　　　     34,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         757,736 円　（　　　　　　         2,631 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9661    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 146,000 円／㎡　×　     232.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0785     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,739,650 円  
（　　　　　         9,513 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,073,969 円      
②総費用 757,736 円      
③純収益　①－② 3,316,233 円      
④建物等に帰属する純収益 2,739,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 576,583 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 557,037 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,934 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,140,740 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,700 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
佐賀 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐賀 -16 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.
鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 57,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐賀市水ケ江２丁目１８８番２
｢水ケ江２－５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅等が建ち
並ぶ環境の良い既成
住宅地域		 南6.5m市道 水道、ガス、下水 佐賀

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 ない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 佐賀駅南東方

2.5km		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一部に武家屋敷の佇まいの残る閑静な住宅街であり質感の高い住宅も少なくないが、マンションや病院、事務所
等も混在し住宅地域ながら多様な用途で構成される。今後も現状にて推移し地価は底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     39,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧佐賀市内の市街化区域に形成される戸建住宅地域の存する範囲である。需要の中心は医師や経営層など
の高所得層である。近隣地域の存する水ケ江２丁目では比較的小規模の画地から１００坪程度の広い敷地など幅広くニ
ーズを集めるが、古くからの市街地で供給が限定的なため地価は強含んでいる。需要の中心となる価格は土地３００㎡
程度で２０～２５百万円、新築戸建及び敷地で５０百万円を超える水準と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益物件の新築想定アプローチは投資採算に見合う土地価格を追求するもので理論的であるが、投下資本相応の賃料形
成に至らぬため低位になったと見られる。需要の根強い本件市場においては圏域の取引水準を意識した価格でなければ
成約に至ることは困難である。よって市場の実態を踏まえ、同一小学校区の成約事例に基づいた比準価格を標準とし収
益価格は参考に止める。代表標準地を規準とした価格とのバランスも考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐賀 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     74,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[102.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 74,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の２０２２年の土地取引件数を前年同期
比で見ると、３０００件を越えた２０２１年
とほぼ同じ水準にある。


変動はない。




変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐賀 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４基鑑佐賀

-4		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.7m私道、
中間画地
１住居
文教地区
(70,160)
b ５公鑑佐賀

-8		 佐賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7m市道、
南4.5m、角地
１住居

(80,200)
c ４基佐賀

-8		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ４基佐賀

-1000		 佐賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,740  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.3]
76,413 		 100
[ 101.9]
74,988 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
75,000 
b (　           ) 
69,132  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[  90.9]
80,130 		 100
[ 108.2]
74,057 
74,100 
c (　           ) 
77,157  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
77,845 		 100
[ 107.1]
72,684 
72,700 
d (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.4]
78,183 		 100
[ 100.0]
78,183 
78,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　 -11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



佐賀 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,917,463 
750,480 
3,166,983 
2,574,800 
592,183 		 （　0.9661）
572,108 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     11,442,160 円　　　　（　     39,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐賀 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 102.64 ＬＳ2 205.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   288 ㎡     12.5 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸当たり５１㎡程度の２ＬＤＫ×４戸の共同住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 居宅
102.64 
100.0 
102.64 
1,523 
156,321 		 0.0  0 
2.0  312,642 

  ～ 2		 居宅
102.64 
100.0 
102.64 
1,570 
161,145 		 0.0  0 
2.0  322,290 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.28 
100.0 
205.28 

317,466 		 0 
634,932 
⑨年額支払賃料        317,466 円　×　12ヶ月　＝　       3,809,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     205.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,809,592 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       283,471 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,766,121 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          634,932 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         151,342 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,917,463 円　　　　（　        13,602 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５公佐賀賃貸
　　　　-58		 1,311  
(   1,232) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
1,639 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,588 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,523 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ５公佐賀賃貸
　　　　-86		 1,534  
(   1,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,581 
c ５公佐賀賃貸
　　　　-104		 1,437  
(   1,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]
1,550 
佐賀 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 131,200 円  　　　　     32,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 202,480 円  　　　        4,049,592　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      270,600 円  　　　　     32,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        65,600 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,800 円  　　　　     32,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         750,480 円　（　　　　　　         2,606 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9661    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     205.28 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0785     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,574,800 円  
（　　　　　         8,940 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,917,463 円      
②総費用 750,480 円      
③純収益　①－② 3,166,983 円      
④建物等に帰属する純収益 2,574,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 592,183 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 572,108 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,442,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      39,700 円／㎡）