別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐賀 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -14 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.

鑑定評価額 7,750,000 円  １㎡当たりの価格 43,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市末広１丁目４１１番１７ ｢末広１－１１－５７｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北5m道路 水道、下水 佐賀 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ道路 交通 施設 佐賀駅南西方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い戸建住宅地域。区画は整然とし熟成した地域。周辺では低金利を背景とし需要増がある。 競合する調整区域内の新規団地も開発余地が少なく、今後、供給制約と需要増から地価水準は上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧佐賀市内の戸建住宅地域一円。需要者は、若干の周辺市・町からの転入者と共同住宅から戸建住宅へ 形態を変更する者や当市に居住又は勤務先がある１次取得者が多い。中古物件・新規分譲物件ともに一定の需要がある が、供給は少なく、中心的な規模は明確でないが、規模１８０～２２０㎡で土地総額は７５０～１．０００万円程度。 新築戸建総額は２，７００万円～３，２００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、収益性よりも居住の快適性等を重視した閑静な住宅地域で共同住宅の収益性想定が難しく自用住宅目的で の取引を主とする地域のため不適用。閑静な中規模一般住宅が多い地域で賃貸市場は未成熟な地域。比準価格は、現実 の取引市場で成約しており精度・信頼性が高い。多数の取引事例から求めたので、標準地の市場性を十分に反映してい る。以上から、代表標準地との検討を踏まえ価格牽連性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [104.5] 100 100 [103.0] 100 [128.8] [100.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利継続の融資市場を背景に、実需経済の 取引市場安定感が見られ、住宅地の売物件減 少・土地への選好性増大等から地価水準は上 昇傾向。 ５０戸連たん分譲住宅との競合等と幅員約５ ｍの戸建住宅地の供給減少等から、末広地区 の戸建住宅地に対する需要は堅調。地価水準 は上昇傾向。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％