別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐賀 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -13 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 5,060,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市川副町大字南里字一本杉１１５７番２１ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ県道背後の住 宅地域 北5m市道 水道、下水 佐賀 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 ５ｍ市道基準方位： 北 交通 施設 佐賀駅南方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和の終盤～平成初頭にかけて開発された戸建住宅団地で古くなってきており、西川副小学校区で見られる近年 の開発物件より幅員もやや狭く相対的に競争力では落ちるが需給がタイト化しており地価は堅調に推移する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市南部の市街化調整区域内の戸建住宅を中心とした住宅地域の存する範囲である。需要者の中心は地 縁関係者が多く、旧佐賀市側等から転入するケースは限定的と見られる。川副町の中で西川副小学校区は相対的に引合 いが多く、普通住宅地域の地価は堅調である。土地の規模２１０㎡程度で５百万円あまり、新築戸建で２５百万円程度 の水準が需要の中心帯と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は普通住宅で占められる住宅地域で実需が支配的なエリアである。市街化調整区域における法令規制もあって 、収益物件の新築想定アプローチは説得力が乏しいことから収益還元法は適用しない。代替・競争関係にある取引事例 に基づいた比準価格を採用するが、周辺の地価公示標準地や地価調査基準地との価格バランスも踏まえて、上記のとお り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の２０２２年の土地取引件数を前年同期 比で見ると、３０００件を越えた２０２１年 とほぼ同じ水準にある。 変動はない。 変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％