別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐賀 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -12 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　後藤　修   TEL.

鑑定評価額 9,160,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市高木瀬東６丁目４０６番３５ ｢高木瀬東６－１－９｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西4m市道 水道、ガス、下水 佐賀 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 佐賀駅北方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地としての価格形成要因の変動は特になく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は住宅需要の増加 に伴って比較的緩やかな上昇傾向にあり、今後も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧佐賀市を中心とする住宅地域である。需要者の中心は３０代及び４０代が中心で、佐賀市内の 居住者・勤務者であるが、転勤に伴う転入者も考えられる。同一需給圏内を含む佐賀市では、銀行の積極的な貸出姿勢 により住宅ローン貸出実行額も安定的に推移している。取引価格帯は、土地が８００万円から１０００万円、新築戸建 住宅が２９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己住宅利用での取引が一般的である。旧佐賀市北部に位置するが、資料収集が困難であることや標準地の 規模等からするとアパートの建設は想定し難い。収益価格の試算は断念した。価格形成要因の変動状況・需給動向の再 検討及び代表標準地との検討並びに収益性より快適性を重視する需要者の視点を踏まえ、価格牽連性の高い複数の取引 事例から求められた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [104.5] 100 100 [103.0] 100 [141.9] [101.0] 100 40,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は減少傾向と思われ、住宅 ローン金利の低下や住宅減税政策効果などか ら住宅需要は安定的に推移している。 低金利政策や建築費上昇予測などから、戸建 分譲開発が順調である。 特段の個別的要因の変動はないものと判断し た。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％