別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐賀 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -11 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　後藤　修   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市鍋島町大字八戸溝字四本杉１６６番２９ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、下水 佐賀 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位：北４ｍ市 道 交通 施設 佐賀駅北西方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域において戸建住宅分譲が多数行われており、低金利の状況などから近隣地域の住宅地需要も増加してい る。今後も地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧佐賀市の市街化区域内の画地規模が概ね同程度である戸建住宅地域である。需要者の中心は、佐賀市 に現に居住している３０代～４０代のサラリーマンで一次取得者である。佐賀市内には新規の戸建分譲地のほか、市街 化調整区域の小規模開発などもあるが、住宅ローンの低金利の状況などから底堅い住宅需要が続いている。土地は、１ ０００万円から１３００万円が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等も混在するものの、自己住宅利用目的での取引が一般的である。また、標準地の街路は４ｍで、 画地規模も小さく、アパートによる収益想定は困難と判断した。代表標準地との検討を踏まえ、現実の不動産市場にお いて成約された複数の取引事例から求められた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [104.5] 100 100 [103.0] 100 [128.9] [101.0] 100 44,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は減少傾向と思われ、住宅 ローン金利の低下や住宅減税政策効果などか ら住宅需要は安定的に推移している。 低金利政策や建築費上昇予測などから、戸建 分譲開発が順調である。 特段の個別的要因の変動はないものと判断し た。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％