別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐賀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -8 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市高木瀬西４丁目１６２３番１０ ｢高木瀬西４－５－６｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 西6m市道 水道、下水 佐賀 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 ６ｍ市道基準方位： 北 交通 施設 佐賀駅北西方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に開発が進み、今は閑静な低層戸建住宅地域として成熟しており現状が続くとみる。近隣地域及び その周辺には開発の余地が少なく供給が限られる中で引合いが堅調であり、当面強含んで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐賀市内の市街化区域に形成される戸建住宅地域の存する範囲と重なり、需要の中心は市内へ通勤するサ ラリーマン等の一次取得層である。圏域内では全般に需要に比して供給が少なくっているが、近隣地域付近のように比 較的街路条件の良い住宅地はより引合いを得やすく地価は強含んでいる。需要の中心となる価格は土地２４０㎡程度で １０百万円余り、新築戸建及び敷地で３０百万円超となる水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 実需が支配的で、かつ建蔽率と容積率が抑制的な指定を受ける低層戸建住宅地域であり、収益物件の新築想定に基づく 価格アプローチは合理性に欠けるため収益価格は試算しない。快適性が重視される戸建住宅地域であり、代替・競争関 係にあって価格牽連性の大きい成約事例に基づいた比準価格を採用するほか、下記の代表標準地価格を規準とした価格 とのバランスについても検討したうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [104.5] 100 100 [103.0] 100 [120.8] [101.0] 100 47,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の２０２２年の土地取引件数を前年同期 比で見ると、３０００件を越えた２０２１年 とほぼ同じ水準にある。 変動はない。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％