鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐賀 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４基佐賀 -8	佐賀市		更地	（　）	ほぼ台形	南5m私道、中間画地		１低専 (50,80)
b	４基佐賀 -23	佐賀市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	４基佐賀 -130	佐賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
d	５公佐賀 -45	佐賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m市道、中間画地		１低専外壁の後退距離 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,157	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	77,845	100 [ 94.0]	82,814	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,800
b	(　 ) 73,361	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	77,767	100 [ 93.0]	83,620		83,600
c	(　 ) 70,180	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	73,291	100 [ 87.4]	83,857		83,900
d	(　 ) 78,691	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,793	100 [ 97.0]	82,261		82,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,500 円／㎡]

佐賀 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,899,314	1,247,188	4,652,126	3,713,050	939,076	（　0.9661） 907,241	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	18,144,820 円　　　　（　 35,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	ＬＳ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	513 ㎡	13.5 m x 36.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５５㎡（２ＬＤＫ）×６戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	170.00	100.0	170.00	1,366	232,220	1.0	232,220
							1.0	232,220
2～ 2	居宅	170.00	100.0	170.00	1,394	236,980	1.0	236,980
							1.0	236,980
～

～

～

計		340.00	100.0	340.00		469,200		469,200
								469,200

⑨年額支払賃料	469,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,630,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,630,400 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 588,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 435,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,783,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	469,200 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,364 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 469,200 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 111,838 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,899,314 円　　　　（　 11,500 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公佐賀賃貸　　　　-44	1,319 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,466	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,425 円/㎡　月額支払賃料（　 1,394 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５公佐賀賃貸　　　　-66	1,235 ( 1,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,400
c	５公佐賀賃貸　　　　-108	1,181 ( 1,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,381

佐賀 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,200 円	47,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	435,288 円	6,218,400　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,200 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	94,600 円	47,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,247,188 円　（　　　　　　 2,431 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9661

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,713,050 円（　　　　　 7,238 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,899,314 円
②総費用	1,247,188 円
③純収益　①－②	4,652,126 円
④建物等に帰属する純収益	3,713,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	939,076 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	907,241 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,769 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,144,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
佐賀 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐賀 -7

佐賀県

佐賀

氏名

不動産鑑定士　後藤　修

TEL.

鑑定評価額

42,400,000 円

１㎡当たりの価格

82,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐賀市八幡小路１３０番外｢八幡小路５－１９｣				②地積　(㎡)	513 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）特別用途地区 (70,200)
	1:2.5	住宅Ｗ2	住宅、事務所等が建ち並ぶ中心部に近い住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	佐賀 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 110 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．０ｍ　市道

交通

施設

佐賀駅南方

1.5km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

佐賀市の古くからの中心市街地に位置し、近隣地域は住宅地域として熟成しており、県庁や裁判所などの官公庁
に近い地域である。地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅の敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐賀市中心部の住宅地域で、比較的画地規模が大きく閑静であるが用途の多様性もみられる地域である
。需要者の中心は、医者や弁護士のほか法人役員等の高額所得者である。多様な用途の需要が競合していることと、低
金利の状況から、需給関係は需要が強い状況で推移している。近隣地域での取引は売り物件が少ないことから成約件数
が少ない傾向にあり、土地が４０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益不動産として検討が可能な地域である。しかしながら、収益価格の試算過程で各種の想定要素が介在するため収益
価格の信頼性は相対的に低位である。また、収益性よりも快適性の観点から取引価格が成立していると考えられる。価
格形成要因の変動状況及び需給動向の再検討並びに代表標準地との検討を踏まえ、現実の不動産市場の市場性を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐賀 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 74,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[102.0]

100
[ 92.1]

[100.0]
100

81,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は減少傾向と思われ、住宅
ローン金利の低下や住宅減税政策効果などか
ら住宅需要は安定的に推移している。

低金利政策や建築費上昇予測などから、戸建
分譲開発が順調である。

特段の個別的要因の変動はないものと判断し
た。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐賀 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５公佐賀 -126	佐賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	５公佐賀 -34	佐賀市		建付地	（　）	袋地等	南東3m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	５公佐賀 -98	佐賀市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m道路、西6m、角地		１住居 (70,200)
d	５公鑑佐賀 -8	佐賀市		建付地	（　）	不整形	東7m市道、南4.5m、角地		１住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,984	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 91.0]	85,586	100 [ 104.1]	82,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,200
b	(　 ) 64,075	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	77,714	100 [ 94.4]	82,324		82,300
c	(　 ) 77,099	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	76,350	100 [ 92.0]	82,989		83,000
d	(　 ) 69,132	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.9]	80,130	100 [ 96.8]	82,779		82,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,700 円／㎡]

佐賀 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,910,949	1,248,045	4,662,904	3,713,050	949,854	（　0.9661） 917,654	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	18,353,080 円　　　　（　 35,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐賀 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	ＬＳ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	513 ㎡	13.5 m x 36.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、２ＬＤＫ、平均占有面積５５㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	居宅	170.00	100.0	170.00	1,362	231,540	1.0	231,540
							1.0	231,540
～ 2	居宅	170.00	100.0	170.00	1,404	238,680	1.0	238,680
							1.0	238,680
～

～

～

計		340.00	100.0	340.00		470,220		470,220
								470,220

⑨年額支払賃料	470,220 円　×　12ヶ月　＝　 5,642,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 588,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,642,640 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 588,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 436,145 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,794,495 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	470,220 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,373 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 470,220 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 112,081 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,910,949 円　　　　（　 11,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５公佐賀賃貸　　　　-35	1,352 ( 1,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,435 円/㎡　月額支払賃料（　 1,404 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５公佐賀賃貸　　　　-44	1,319 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,388
c	５公佐賀賃貸　　　　-84	1,400 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,551

佐賀 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,200 円	47,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	436,145 円	6,230,640　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 390,200 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	94,600 円	47,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,248,045 円　（　　　　　　 2,433 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9661

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0785	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,713,050 円（　　　　　 7,238 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,910,949 円
②総費用	1,248,045 円
③純収益　①－②	4,662,904 円
④建物等に帰属する純収益	3,713,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	949,854 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	917,654 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,789 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,353,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,800 円／㎡）