別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐賀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　福田　勝法   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市大財６丁目１４７番 ｢大財６－４－２８｣ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 南4m市道 水道、下水 佐賀 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代の分譲地で、街 路幅員が４ｍ程度で選好性は やや弱い 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 佐賀駅南東方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内で宅地分譲等の動きは見られず、当分の間は現状維持と予測する。地価は、街路条件のやや劣る旧分 譲地ではあるが、中心部に比較的近い立地特性より、需要は堅調であり、強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧佐賀市の市街化区域内の住宅地域。需要者の中心は佐賀市に居住する一次取得者が大半を占め、同一 需給圏外からの転入者も見られる。幅員が４ｍの旧分譲地で街路条件がやや劣り、街路条件の良いミニ分譲地との競合 は見られるが、中心部に比較的近く、総額を抑えた中古物件の需要は根強い。土地は、１，０００～１，４００万円程 度、新築の戸建住宅は２，７００～３，３００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の戸建住宅が中心となっており、アパート等も散見されるが、賃貸住宅等に対する需要は弱く、賃貸 市場は熟成しておらず、収益価格は試算しない。よって、利便性や快適性を重視した自己使用目的での取引事例の価格 を指標とするのが一般的であり、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域及び同一需給圏内の複数の取引事例により、 最近の市場動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [104.5] 100 100 [103.0] 100 [132.8] [103.0] 100 43,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐賀市の人口は微減、世帯数は微増傾向。資 源価格の上昇や円安基調により、値上げが相 次ぎ、景気・消費への影響等、先行き不透明 。 街路条件のやや劣る旧分譲地であるが、中心 部に比較的近い当地域は、値頃感から住宅地 として需要は堅調で、地価は強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％