別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐賀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐賀市開成４丁目７１７番１３外 ｢開成４－５－２５｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 佐賀 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に大規模に開発 された住宅地域 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 佐賀駅北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北西部に位置する閑静な住宅地域。市街地では売り物件が不足気味であり、やや出遅れ感があった標準地 周辺でも高価格帯の取引が見られる。今後も現状の住環境を維持し、地価は上昇傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に旧佐賀市の市街地に存する戸建住宅地域である。需要者は佐賀市及びその周辺市町に居住する２０代 後半～４０代の一次取得者が中心となる。市街地での住宅地販売は引き続き堅調であり、売り物件が減少傾向にある。 特に、近隣地域等の区画整然とした閑静な地域や人気のある校区等では、需要超過の状況にあり、高価格帯の取引も見 られる。土地が２００㎡～２５０㎡程度で１千万円前後、新築戸建で３千万円前後の物件が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、投資額に見合う賃料水準が形成されていないことから、合理的な賃貸 経営を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。快適性、利便性が重視される戸建住宅地域であること から、自己使用目的で取引され、需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常と考えられ る。したがって、実需に基づく取引事例を中心として求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　佐賀 -9                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     56,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県庁所在地。人口微減、世帯数微増傾向。土 地取引件数は、対前年比（１０月～９月）約 ３％減少。新設住宅着工戸数は対前年比で横 ばい。 昨年７月上旬に近隣地域南西方周辺でドラッ グストアがオープンした。利便性良好な市街 地における住宅需要は引き続き堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％ +3.4 ％