別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 築上 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   築上 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男   TEL.

鑑定評価額 3,990,000 円  １㎡当たりの価格 11,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 築上郡築上町大字宇留津６３７番 ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅のなかに一 般住宅も見られる住 宅地域 北西5.2m町道、背面道 水道、下水 築城 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．２ｍ町道 交通 施設 築城駅　　　　　　　 東方 2.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅も混じる既存住宅地域で、特段の変動要因はなく、当分の間現状にて推移すると予測する。地価水準は 人口減、老齢化等で需要が弱含み、地縁的選好性も強いため下落傾向にて推移する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、京築地区一円の住宅地域であるが、特に築上町の農家住宅を含む既存住宅地域が中心となる。需要者 の中心は地縁的な選好性強い地域のため、築上町等に居住する者やＵターンを希望する者である、市場が限定されるた め、当該地域の需要は弱含みで、地価も下落傾向で推移している。需要の中心価格帯は、土地のみで４００万円前後、 中古建物付の物件で総額１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格のみしか得られなかった。当該比準価格は不動産の市場性に着目して求めたもので、その有効性は採用した 取引事例の適否に依存する。本件では対象標準地と類似する築上町の既存び農家住宅の事例を中心に収集・採用してい ることから求められた比準価格は市場性を反映した客観性のある価格であると判断出来る。さらに、不動産の需給動向 及び地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [100.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあっ て景気は持ち直している。ただし、世界的な 金利上昇、物価上昇、供給不足が影響を与え る可能性あり。 地域内に特段の変動要因はないが、高齢化も 顕著な市場性の劣る郊外の農家住宅の混在す る地域の需要及び地価は総じて下落傾向にあ る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％