別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 築上 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   築上 -1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　古澤　秀夫   TEL.

鑑定評価額 8,920,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 築上郡築上町大字椎田９３２番 ②地積 　(㎡) 446   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4.2m町道 水道、下水 椎田 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ町道 交通 施設 椎田駅　北方 250m 法令 規制 （都） １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域で、明確な変動要因は見られず、当面は現状のまま推移す ると思われる。地価は、需要が乏しいため下落傾向にあり、当面、この傾向が続くと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、築上町を中心とする京築地区内の住宅地域である。主な需要者は、北九州市及び京築主要都市部等に通 勤する築上町を中心とする京築地区内の居住者である。近隣地域は、中心市街地に比較的近く、公共利便施設等の接近 性も良好であるが、築上町の人口減少継続の影響を受け、住宅地価格は下落傾向が続いている。取引の中心価格帯は、 規模及び類型等によりある程度のバラツキはあるが、４５０㎡程度の住宅地で９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用し、標準化補正、地域要因比較等の補修正を適正に行 い試算した。収益価格については、当該地域が持ち家を主体とする地域であり、アパート等の賃貸物件が少なく、賃貸 市場が未成熟のため、試算できなかった。よって、不動産取引の需要に立脚した実証性の高い比準価格を標準にし、更 に代表標準地の価格との均衡にも十分留意の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊前 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [115.8] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内は、高齢化及び人口減少傾向が続き、景 気についても回復の兆しが見えない。このよ うな状況から、不動産取引についても低調傾 向が続いている。 近隣地域は、市街地内の住宅地域で、大きな 変化は見られない。地域の利便性は高いが、 町全体の衰退の影響を受け、価格水準は、下 落が続いている。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％