別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 吉富 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉富 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土手　栄治   TEL.

鑑定評価額 3,610,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 築上郡吉富町大字小犬丸３６４番３ ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西8.5m町道 水道、下水 吉富 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ町道 交通 施設 ＪＲ吉富駅北東方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はなく、現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、下落傾向であると思料す る。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉富町及び周辺市町村の住宅地域一円。需要者は町内居住者のうち、当地域及びその周辺に地縁を有する 者が殆どである。当地域を含む吉富町北部一帯は漁港集落的な様相が強いうえ、空き家が目立っており、需要は弱い。 土地２８０㎡程度の中古戸建物件で、総額５００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域に所在する規範性の高い事例の価格を重視し他の価格を勘案して求めており、市場性を反映した 説得力ある価格といえる。町中心部から離れた自己所有の戸建住宅地域で、地域的に新築賃貸アパートの建設を想定す ることが困難であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定さ れるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [116.4] [100.0] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吉富町の人口は減少傾向で推移し、土地取引 件数は増加している。建築費の高騰等により 、ミニ分譲地に対する需要が減少している。 吉富町北部を中心に市場に出る売地の価格情 報や取引価格の水準等を分析した結果、地価 の下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％