別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苅田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 9-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　松尾　春仁   TEL.

鑑定評価額 245,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町新浜町９番１２ ②地積 　(㎡) 13,224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 作業所 Ｓ1 大規模工場、倉庫等 の建ち並ぶ臨海工業 地域 北西20m道路、三方路 水道 苅田 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,100 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 110.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    13,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ　道路 交通 施設 苅田駅　南東方 5.0km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場や倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業地域であり、現状の土地利用を維持すると考えられる。道路網の整 備などにより、物流施設などに係る需要に支えられ、地価水準は上昇基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苅田町を中心に周辺市町など、消費地や交通インフラへの接近性に関して代替性の及ぶ工業地域であり、 需要者の主体としては大手から地場資本の法人までの幅広い市場参加者が考えられる。高速道路網の整備等により、物 流施設などに係る需要に支えられ、地価水準は上昇基調で推移している。なお、供給余地や投資額を抑えられる地価水 準が市場を牽引する材料と推察されるが、価格帯については規模等の個別性から幅広いものとなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社の工場・倉庫等が多い工業地域に存し、賃貸市場が形成されていないため、自用目的の取引が支配的であり、需要 者の意思決定については、費用の経済性・生産の効率性等が重視される。比準価格では、当該観点に留意し、同一需給 圏内において代替・競争等の関係が強い取引事例に基づき試算しており、結果、実証的価格が得られた。よって、前年 価格や牽連性ある標準地の推移・動向等を踏まえ、本件、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内では新規住宅分譲に関する一定の需要に 支えられ、工場地に対する需要とならび不動 産市場に好影響を与えている。 大規模工場や倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業 地域で、上記需要や類似地域における動向等 を受け、価格水準は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％