鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

苅田 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	苅田５Ｋ -11302	京都郡苅田町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m町道、北6m、準角地		２低専 (70,100)
b	苅田５Ｋ -11306	京都郡苅田町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m町道、南西6m、二方路		１住居 (70,200)
c	苅田５Ｋ -21050	京都郡苅田町		更地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	苅田５Ｋ -21051	京都郡苅田町		建付地	（　）	不整形	南西6.2m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,535	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	37,600	100 [ 98.9]	38,018	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,000
b	(　 ) 32,374	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	31,525	100 [ 91.6]	34,416		34,400
c	(　 ) 45,285	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	50,216	100 [ 110.6]	45,403		45,400
d	(　 ) 38,802	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	43,113	100 [ 107.1]	40,255		40,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,300 円／㎡]

苅田 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価を求めることが困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,539,265	1,147,940	4,391,325	4,031,250	360,075	（　0.9763） 351,541	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	9,251,079 円　　　　（　 21,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苅田 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	210.00	ＬＳ2	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	60 ％	100 ％	100 ％	437 ㎡	18.0 m x 25.0 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨造２階建、小規模世帯向けタイプ、平均専用面積５０㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	210.00	100.0	210.00	1,100	231,000	1.0	231,000
							1.0	231,000
2～ 2	住宅	210.00	100.0	210.00	1,140	239,400	1.0	239,400
							1.0	239,400
～

～

～

計		420.00	100.0	420.00		470,400		470,400
								470,400

⑨年額支払賃料	470,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,644,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当のため不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,644,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 225,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,419,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	470,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,516 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 470,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 115,741 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,539,265 円　　　　（　 12,676 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	苅田５Ｋ（賃）　　　　-20651	1,395 ( 1,395)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,409	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,165 円/㎡　月額支払賃料（　 1,140 円/㎡）　基準階 2 F B
b	苅田５Ｋ（賃）　　　　-20652	1,091 ( 1,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,113
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苅田 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	258,000 円	64,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	282,240 円	5,644,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 451,500 円	64,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	64,500 円	64,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,500 円	64,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,147,940 円　（　　　　　　 2,627 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,500,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,031,250 円（　　　　　 9,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,539,265 円
②総費用	1,147,940 円
③純収益　①－②	4,391,325 円
④建物等に帰属する純収益	4,031,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	360,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	351,541 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 804 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,251,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
苅田 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

苅田 -6

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　松尾　春仁

TEL.

鑑定評価額

16,800,000 円

１㎡当たりの価格

38,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都郡苅田町与原２丁目６番３外				②地積　(㎡)	437 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (60,100) （その他）
	台形 1:1.5	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	北東5m町道	水道、下水	小波瀬西工大前 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 140 ｍ、南 110 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ　町道

交通

施設

小波瀬西工大前駅　北
東方
1.2km

法令

規制

２低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域で、現状の土地利用を維持すると考えられる。類似地域の動向
等を受け、一定の住宅地需要に支えられながら、地価水準は緩やかな上昇基調で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は苅田町を中心に周辺市町に係る住宅地域であり、需要者としては同圏域内の居住者や勤務者が主体と考え
られる。町内高齢化が進む一方、人口の受け皿となる新規住宅分譲に関しては、工場就労者の住宅需要など、一定の需
要に支えられており、類似地域の動向等を受け、地価水準は緩やかな上昇基調にて推移している。なお、需要の主な価
格帯については、新築付の物件で３，０００万円程度の総額が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模一般住宅やアパート等が並ぶ住宅地域に存し、需要者の意思決定については、居住の快適性・利便性等が重視さ
れる反面、収益性を主要な価値判断指標として取引を行う確固たる市場が形成されていないこともあり、代替・競争等
の関係が強い取引事例に基づく比準価格と比べ収益価格が低位に試算された。よって、前年価格や牽連性ある標準地の
推移・動向等を踏まえ、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内では新規住宅分譲に関する一定の需要に
支えられ、工場地に対する需要とならび不動
産市場に好影響を与えている。

町内工場地の就労者を中心とした一定の住宅
需要等に支えられるほか、類似地域の動向を
受け、地価水準は緩やかな上昇基調にて推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

苅田 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	苅田５Ｋ -21050	京都郡苅田町		更地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	苅田５Ｋ -11003	京都郡苅田町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m町道、東60m、角地		１住居 (70,200)
c	苅田５Ｋ -11002	京都郡苅田町		更地	（　）	台形	南西6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	苅田５Ｋ -21251	京都郡苅田町		建付地	（　）	不整形	南東6m町道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,285	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	50,216	100 [ 120.2]	41,777	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,800
b	(　 ) 31,428	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	31,151	100 [ 82.7]	37,667		37,700
c	(　 ) 29,070	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,070	100 [ 79.5]	36,566		36,600
d	(　 ) 45,737	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	47,293	100 [ 114.6]	41,268		41,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,300 円／㎡]

苅田 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,588,722	1,093,708	4,495,014	4,031,250	463,764	（　0.9763） 452,773	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	11,915,079 円　　　　（　 27,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

苅田 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	210.00	ＬＳ2	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	60 ％	100 ％	100 ％	437 ㎡	18.0 m x 25.0 m	前面道路：町道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のアパート、小規模世帯向けのタイプ（専用面積約５０㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	210.00	100.0	210.00	1,130	237,300	1.0	237,300
							1.0	237,300
2～	住宅	210.00	100.0	210.00	1,130	237,300	1.0	237,300
							1.0	237,300
～

～

～

計		420.00	100.0	420.00		474,600		474,600
								474,600

⑨年額支払賃料	474,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,695,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,695,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 227,808 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,467,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	474,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,556 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 474,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 116,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,588,722 円　　　　（　 12,789 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	苅田５Ｋ（賃）　　　　-20651	1,395 ( 1,395)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,213	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,155 円/㎡　月額支払賃料（　 1,130 円/㎡）　基準階 2 F B
b	苅田５Ｋ（賃）　　　　-20652	1,091 ( 1,047)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,073
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

苅田 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	258,000 円	64,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	227,808 円	5,695,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 451,500 円	64,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	64,500 円	64,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,500 円	64,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,093,708 円　（　　　　　　 2,503 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,500,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,031,250 円（　　　　　 9,225 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,588,722 円
②総費用	1,093,708 円
③純収益　①－②	4,495,014 円
④建物等に帰属する純収益	4,031,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	463,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	452,773 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,036 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,915,079 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,300 円／㎡）