別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 苅田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   苅田 -5 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.

鑑定評価額 8,230,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都郡苅田町大字新津字今古賀６３１番２８ ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 西7m町道 水道、ガス、下水 小波瀬西工大前 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に形成された戸建住宅 地域 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 小波瀬西工大駅　南方 700m 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地のほか農地も見られる戸建住宅地域で市街化調整区域内である点を踏まえ土地利用状況は現状を維持 し、少子高齢化が進行する中で宅地需要は弱含みであることから地価水準は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は苅田町一円の住宅地域である。主たる市場参加者は苅田町在住または地縁を有し、自己の居住用建物を建 築するための土地を購入するエンドユーザーと思料する。低金利政策が続く中、土地区画整理事業や県道整備事業が行 われた事を機に土地利用状況の改善と共に土地取引が活発となり、既存の住宅地についてもその影響は波及して、土地 取引は一般に１㎡当たり３万円台後半～４万円台前半を中心に行われていると推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格のみ求めることになった。主たる需要者はエンドユーザーであり、市場に おいては利便性、安全性、快適性等を反映した取引相場が重要な判断基準となっていることから、実証性に富む比準価 格は説得力を有すると思料する。また代表標準地からの規準価格と均衡を有していることから比準価格を採用し鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　苅田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.6] [100.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料費の高騰に由来して消費材の販売価格 が上昇するなか、新型コロナウイルスの影響 が和らぎ市況は緩やかに回復基調で推移して いる。 地域内に格別の変動要因は無いが、近年の周 辺地域での新規供給の影響を背景に押上げら れた地価水準が徐々に安定する傾向を強めて いる。 特記すべき変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％