別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福岡川崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡川崎 -1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川郡川崎町大字池尻字原田８９７番２７ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m町道 水道 池尻 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　町道 交通 施設 池尻駅　北東方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因は見られず、現状を維持するものと思われる。最寄り 駅まで徒歩圏の利便性の良好な住宅地の需要は堅調で、住宅地の価格は下げ止まりに移行するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎町を中心に、田川市や田川郡内に及ぶ範囲の住宅地域である。需要者の中心は、川崎町の居住者や その世帯分離者、地縁性を有する者などで、域外からの流入は少ない。最寄り駅まで徒歩圏にあって、圏域の中心部に 比較的近接する住宅地域で、地域内の住宅地に対する選好性は維持され、需要は比較的堅調に推移している。周辺地域 での土地取引は乏しく、取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が整然と建ち並ぶ既存の住宅地域で、自用の土地の取得や複合不動産の取引が中心である。地域 にアパートなどの賃貸物件は認められず、賃貸市場が成立していないため収益価格を求めることができなかった。以上 から本件においては、居住の快適性などを主要な選択指標とする市場参加者の観点に立って、比準価格を標準に、不動 産の需給動向などを勘案し、さらに代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　添田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [102.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 14,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化の進展により地域の住宅地 の需要は低迷が続いてしており地価は依然と して下落基調で推移している。 全般的に既存の住宅地に対する需要は低迷し ているが、利便性の比較的良好な住宅地の選 好性は維持され、地価は下げ止まりに移行し ている。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％