別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 添田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   添田 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　俊司   TEL.

鑑定評価額 2,130,000 円  １㎡当たりの価格 4,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川郡添田町大字中元寺字蛭子前１５７１番１ ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 周囲に農地が多い住 宅地域 南東7m県道 水道 添田 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 山間部の農家住宅地域 街 路 ７ｍ県道 交通 施設 ＪＲ添田駅　南西方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、山間部の農家集落地域であり、変化に乏しく格別の変動要因は認められない。地域内の急速な高齢 化、人口減少等により、住宅需要が乏しく取引が低調である。当面は、この傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田川郡内の町村及び田川市並びに直方市の農家集落地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有す る圏内の居住者で、他の圏域からの流入はほとんど見られない。標準地の存する地域は、山間部の幹線道路に沿って、 農家住宅等の集落が散在される地域である。住宅地に対する需要は著しく低く、市場性は弱い。取引の中心となる価格 帯は、取引件数が少なく判断が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、添田町郊外の山間部にある農家集落地域である。収益価格については、当該地域内に賃貸物件が見られず 、賃貸市場が成立していないため試算できなかった。比準価格については、近傍類似及び同一需給圏内から代替競争関 係の強い事例に基づき試算しており、規範性のある実証的な価格が求められた。よつて、前年価格との整合性及び地域 要因の推移等を総合的に勘案し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用機会が乏しく、人口減少、高齢化が顕著 で過疎化が深刻化していることから、不動産 取引が少なく、市況は弱含みで地価の下落傾 向が続いている。 最寄駅から程遠い山間部の農家集落地域であ り、格別の変動要因はない。地域外からの転 入は殆どなく、宅地需要は減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％