別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広川 -2 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　齊堂　忠道   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八女郡広川町大字藤田字前峯３８４番２９ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 北4.7m道路 水道 荒木 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 荒木駅　南東方 3.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持する。当該地域は広川町郊外の戸建住宅地域として、地価は 弱含みで推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に広川町内に存し、戸建住宅を中心とする住宅地域である。典型的な需要者は、広川町に地縁的選好性 を有する個人又は久留米市等に通勤するサラリーマン層であり、不安定な経済状況により慎重に行動している。久留米 市への接近性等は良好であるが、周辺に農地や空地等が多いため居住環境は少し劣り地価は弱含みである。主な取引価 格帯は中規模の戸建住宅用地程度の面積で土地価格６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は広川町の郊外に存し、収益性より居住の快適性が優先される戸建住宅地域内にあり、自己使用目的の取引 が支配的で賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、広川町内に存する、面積や居住 環境等が類似した住宅地から比準され実証性が高く信頼し得る。よって本件では現実の市場性を反映した比準価格をも って代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [140.1] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広川町の人口は微減傾向にあるが、近年は市 街地を中心に宅地分譲開発が多く、工場地も 回復基調にあるため、堅調な地価変動の要因 となっている。 広川町郊外の久留米市との境に近い既存の住 宅地域で、久留米市との接近性は良好だが、 居住環境は劣るため地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％