別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大刀洗 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大刀洗 -2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　裕二   TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三井郡大刀洗町大字鵜木字前２２９番１ ②地積 　(㎡) 437   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南西4.3m町道 水道、下水 大堰 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．３ｍ町道 交通 施設 大堰駅西方 3.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域で、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。町内 中心部から距離を有する住宅地の需要も一部回復が見られ、地価は若干上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大刀洗町及び周辺市町の住宅地域が主と判断した。主な需要者は地縁的選好性を有し戸建住宅を建設す ることを目的とした一次取得者が中心である。大刀洗町内の中心部から距離を有し、生活利便性もやや劣るものの住宅 地の需要に一部回復傾向が見られる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで７００万円程度、新築戸建物件で２７０ ０～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目したものであり、近隣地域と代替・競争関係にある類似地域に存する取引事例を基に 適正に補修正を行った実証的な価格である。一方、近隣地域は、一般住宅や農家住宅が混在する持家主体の戸建住宅地 域であり、アパート等は見受けられないため、賃貸市場が成熟しておらず収益還元法が適用できなかった。従って、比 準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大刀洗 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [212.3] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、物価上昇や海外景気の下振れ等に注 視する必要があるものの緩やかに持ち直して いる。大刀洗町郊外の住宅地の需要は一部で 回復が見られる。 既成の住宅地域であり地域内には特段の変動 要因は見られない。最寄駅及び町内中心部へ 距離を有するが、土地の需要及び地価は若干 上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +93.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％