別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 筑前 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑前 -2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　井上　慶一   TEL.

鑑定評価額 3,810,000 円  １㎡当たりの価格 22,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝倉郡筑前町朝園字朝カゲ２０７０番３ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東5.5m町道 水道、下水 高田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   140 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした既成住宅地域 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 高田駅北方 1.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因について特段の変動はなく、今後も現状の住環境で推移するものと 予測する。周辺の新興住宅の需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移するものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、筑前町バス路線近隣の住宅地域である。需要者の中心は、筑前町のほか周辺市へ通勤する一次取得者や 地縁的選好性を有する地元住民等である。開発素地の取引も散見され、小規模な宅地開発による住宅需要も堅調で、既 存住宅地の取引においても緩やかながら地価の回復傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地については敷 地規模にもよるが１７０㎡で３５０～４００万円程度、新築戸建は２，４００～２，８００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、筑前町の住宅地を中心に取引事例を採用して試算されており、実際の不動産市場を反映した実証的な価格 である。戸建住宅を主とした自用目的での取引が中心であり、バス路線が主要交通機関で、アパート等の収益物件はほ とんど見受けられず、賃貸市場が未成熟な地域であるため収益還元法は適用しなかった。本件では、取引市場を反映し た実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑前 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,400 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [116.4] [100.0] 100 22,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は横ばい、生産年齢人口は下落傾向、 高齢化率は約３１％。ミニ開発分譲地等を中 心として住宅需要は堅調に推移している。 旧来型の既成住宅地域である。周辺ではミニ 開発された分譲地で、既存住宅との土地単価 の乖離が散見されるが、売れ行き堅調である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.2 ％  ％