別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 筑前 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑前 -1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　税田　健司   TEL.

鑑定評価額 8,370,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝倉郡筑前町石櫃字見延５４番３外 ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西5m町道 水道、下水 津古 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅の外、空地、併用住 宅等もみられる既成住宅地域 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 津古駅北東方 2.8km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺でミニ開発の新興住宅の開発・分譲が増えている、日銀による金融緩和見直しの動きはあるものの、標準地 付近も当分は住宅需要が堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、筑前町内の最寄りバス停から徒歩圏内の住宅地域である。住宅需要については戸建需要が大半であり、 主な市場参加者は、福岡都心や久留米市への通勤者、地縁性を有する一次取得者が中心となっている。周囲ではミニ開 発の建売り分譲が増えており、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心的価格帯は、土地のみで４００万円～７５ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域付近は、自己利用の戸建住宅が中心の地域であり、共同住宅の利用は少なく賃貸市場は未成熟である。このた め評価に際しては収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格は、標準地と 類似の事例を広域的に採用して求めたもので、土地価格が微増から上昇傾向で推移する地域の状況を反映した試算価格 が得られた。以上により、本件では比準価格を標準とし鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 筑前町では隣接する筑紫、小郡エリアの地価 と比べ、相対的割安感から住宅需要が増え、 ミニ開発分譲地を中心に市場は堅調に推移し ている。 付近で町営住宅跡地開発の宅地分譲が行われ ている。こうした宅地化の流れから、住宅地 域として熟成化し、地価も上昇傾向で推移す ると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％