別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 小竹 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小竹 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小池　孝典   TEL.

鑑定評価額 2,980,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鞍手郡小竹町大字御徳字七反田１６７番４４ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西6m町道 水道 小竹 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   320 ｍ、西   230 ｍ、南   170 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 小竹駅　北東方 1.4km 法令 規制 （都）  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも同様に推移していくものと予測する。小竹町は 人口減少・少子高齢化が顕著で住宅地需要は弱含みで推移しており地価の下落傾向は続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小竹町内の住宅地域を中心に隣接市町の住宅地域も含まれる。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性 を有する当町及び隣接市町に勤める給与所得者等であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。小竹町は人口減少・少 子高齢化が顕著で住宅地需要は弱含みで推移しており、新規の宅地分譲及び戸建分譲は数少ない。土地は標準的画地規 模（２５０㎡）で２７０万円～２８０万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に所在する多数の取引事例を収集し規範性の高い事例を選択して試算価格を求 めており信頼性が高い。対象地は自己所有を主とした中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し賃貸市場が未成熟のた め収益還元法の適用は断念した。よって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地から の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小竹 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [106.7] [100.0] 100 11,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年２月以後新型コロナウイルス感染症 の影響により景気は厳しい状況にあったが、 ウイズコロナの下、昨今は緩やかに持ち直し ている。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 小竹町は人口減少・少子高齢化が顕著で住宅 地需要は弱含みで推移しており地価の下落傾 向は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％