鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡垣 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宗像５Ｋ -711	宗像市		底地	（　）	不整形	南東35m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	宗像５Ｋ -18	宗像市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12.5m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	水巻５Ｋ -1013	遠賀郡水巻町		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東11.5m町道、北東2m、角地		（都）商業 (100,300)
d	宗像５Ｋ -1205	宗像市		建付地	（　）	不整形	南東20m国道、中間画地		１住居 (60,200)
e	宗像４Ｃ -162	宗像市		建付地	（　）	不整形	南13m県道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 45,360) 56,700	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	61,610	100 [ 130.2]	47,320	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	47,800
b	(　 ) 52,643	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,170	100 [ 116.4]	46,538		47,000
c	(　 ) 53,390	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	53,231	100 [ 114.0]	46,694		47,200
d	(　 ) 50,986	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,904	100 [ 107.8]	48,148		48,600
e	(　 ) 44,244	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	47,597	100 [ 102.8]	46,301		46,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,500 円／㎡]

岡垣 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,114,564	840,341	3,274,223	3,029,920	244,303	（　0.9750） 238,195	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	5,671,310 円　　　　（　 36,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡垣 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	156 ㎡	17.0 m x 9.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を居宅　約４５㎡（１ＬＤＫを想定）

⑦有効率　 93.7 ％
の理由

地域として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	100.00	91.0	91.00	1,560	141,960	4.0	567,840
							0.0	0
2～	居宅	100.00	95.0	95.00	1,100	104,500	1.0	104,500
							1.0	104,500
3～	居宅	100.00	95.0	95.00	1,150	109,250	1.0	109,250
							1.0	109,250
～

～

計		300.00	93.7	281.00		355,710		781,590
								213,750

⑨年額支払賃料	355,710 円　×　12ヶ月　＝　 4,268,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 281.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,268,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 213,426 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,055,094 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	781,590 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 213,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 52,045 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,114,564 円　　　　（　 26,375 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	粕屋（賃）５Ｋ　　　　-933	1,825 ( 1,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,659	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岡垣５Ｋ（賃）　　　　-101	1,017 ( 1,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	1,487
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡垣 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	232,000 円	46,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,741 円	4,268,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 324,800 円	46,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 840,341 円　（　　　　　　 5,387 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,029,920 円（　　　　　 19,423 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,114,564 円
②総費用	840,341 円
③純収益　①－②	3,274,223 円
④建物等に帰属する純収益	3,029,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	244,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	238,195 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,671,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
岡垣 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡垣 5-1

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　山下　耕一

TEL.

鑑定評価額

7,380,000 円

１㎡当たりの価格

47,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	遠賀郡岡垣町海老津駅前１２４０番７｢海老津駅前９－３０｣				②地積　(㎡)	156 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ3	店舗、事務所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	北西13m県道、南西側道	水道、下水	海老津 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

海老津駅　北西方

300m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、幹線道路沿いの店舗・医院等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に大きな変化はなく現状維持で
推移すると予測する。地価水準は、僅かではあるが上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、岡垣町及び隣接する市町の商業地域全域である。中心となる需要者は、岡垣町に強い地縁的な選
好性を有する個人・法人、及び同地域で店舗等の建設を希望する者等である。同地域は、交通利便性・品揃えに優れる
大型店舗に顧客を奪われ、地域全体は衰退気味である。地価は、背後の住宅価格の上昇に付随して僅かではあるが上昇
傾向である。中心となる価格帯は、見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、ＪＲ鹿児島本線「海老津」駅前の商業地域である。当地域は、交通利便性が良好な幹線道路沿いの店舗等
に顧客を奪われ、繁華性は衰退気味である。収益価格は、地価の上昇ほどに賃料が上昇しておらず低位に試算された。
以上のことから、本件では、岡垣町及び隣接市町の商業地域等に存する取引事例から査定した比準価格を重視し、収益
価格は参考として、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岡垣町の人口は、令和元年以降は、ほぼ横ば
い状態である。駅前商業地は、交通利便性が
良好な大型店舗に顧客が流れ需要は弱い。

地域要因に変動はないが、駅前の商業地域の
需要は、路線商業地域と比較すると弱い。地
価は、ほぼ横ばい傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡垣 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	水巻５Ｋ -1013	遠賀郡水巻町		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東11.5m町道、北東2m、角地		（都）商業 (100,300)
b	直方０５Ｋ -11301	直方市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	水巻５Ｋ -10	遠賀郡水巻町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西14m町道、北西4m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	中間０５Ｋ -10301	中間市		更地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e	岡垣４Ｃ -772	遠賀郡岡垣町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西17m町道、南東6m、二方路		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,390	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	53,231	100 [ 109.8]	48,480	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	49,000
b	(　 ) 44,902	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,037	100 [ 93.0]	48,427		48,900
c	(　 ) 53,368	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	52,228	100 [ 106.7]	48,948		49,400
d	(　 ) 31,584	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	50,133	100 [ 103.3]	48,531		49,000
e	(　 ) 37,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	36,475	100 [ 74.9]	48,698		49,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,000 円／㎡]

岡垣 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価等の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,270,116	870,572	3,399,544	3,167,050	232,494	（　0.9750） 226,682	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	5,397,190 円　　　　（　 34,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡垣 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	156 ㎡	17.0 m x 9.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建ての店舗兼共同住宅（２ＤＫ×４戸）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同様の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	80.0	80.00	1,800	144,000	4.0	576,000
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	100.00	95.0	95.00	1,210	114,950	1.0	114,950
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	90.0	270.00		373,900		805,900
								0

⑨年額支払賃料	373,900 円　×　12ヶ月　＝　 4,486,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当のため不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,486,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 224,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,262,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	805,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,656 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,270,116 円　　　　（　 27,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岡垣５Ｋ（賃）　　　　-601	886 ( 886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,244	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,211 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	岡垣５Ｋ（賃）　　　　-101	1,017 ( 1,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,196
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡垣 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,500 円	48,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,472 円	4,486,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 339,500 円	48,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 870,572 円　（　　　　　　 5,581 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,500,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,167,050 円（　　　　　 20,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,270,116 円
②総費用	870,572 円
③純収益　①－②	3,399,544 円
④建物等に帰属する純収益	3,167,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	232,494 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	226,682 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,453 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,397,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,600 円／㎡）