別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 岡垣 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡垣 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.

鑑定評価額 8,260,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡岡垣町野間３丁目３８３番１０外 ｢野間３－６－９｣ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南5m町道 水道、下水 海老津 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 海老津駅　北西方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、岡垣町の中心部からの交通利便性に優れる旧来からの住宅地域である。地域要因に特段の変化はな い。地価水準は、僅かではあるが上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ鹿児島本線「海老津」駅を最寄り駅とする岡垣町内の住宅地域である。中心となる需要者は 岡垣町及び、北九州市の中心部の事業所へ勤務する個人等である。当該地域は、周辺に生活利便施設が多く居住環境は 比較的良好であるが、系統連続性が多少劣る。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の新築戸建住宅で２，５００ 万円から３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、系統連続性が多少劣るものの、周辺には生活利便施設が多く配置されている既存住宅地域である。当地域 は、旧来からの戸建住宅が中心の地域で、不動産投資を目的とした共同住宅等は殆どなく賃貸市場は形成されていない ことから収益還元法は適用しなかった。以上のことから本件においては、遠賀郡内の住宅地域に存する規範性が高い複 数の取引事例から試算した比準価格を標準とし、上記の通りに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 岡垣町の人口は、令和元年以降は、ほぼ横ば い状態である。住宅地は、大規模開発が一段 落したが、ミニ開発は堅調に行われている。 地域要因に大きな変動はない。地価は僅かで はあるが上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％