別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 福岡芦屋 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡芦屋 5-1 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　和義   TEL.

鑑定評価額 3,850,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡芦屋町船頭町３３１６番 ｢船頭町２－１９｣ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模店舗が多い片 側式アーケードの商 業地域 南12m県道 水道、下水 遠賀川 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 遠賀川駅　北方 5.5km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からのアーケード商店街であるが、人口減少や高齢化により購買人口が減少していること、近隣市町に存す る大型店舗への顧客流出により衰退傾向が続いていること等から、価格水準も下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね芦屋町及び周辺市町と判断される。旧来からのアーケード商店街であり、需要者は、店舗等経営目 的の個人事業者が中心と判断される。顧客は近隣居住者がほとんどであるが高齢化や人口減少、近隣の大型店舗への流 出等により衰退傾向にあり、周辺部にいくつか小規模店舗の出店はあるものの、閉鎖店舗も多い。したがって、価格水 準も下落傾向にあるものと思料される。なお、取引が極めて少なく中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は類似性を有する商業地の事例を採用し、各補修正も妥当の範囲内で行われ、比準価格は市場性を反映 した実証的な価格といえる。一方、収益価格は、商業地ではあるが、自用の建物が多くを占めており、賃貸物件は少な く、賃貸市場が成熟しているとは言えないことから適用を断念した。したがって、本件では、比準価格を採用し、代表 標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡垣 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,100 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [148.2] [100.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化の進展、人口減少が継続し、不動産需 要は周辺市町に比し低いものとなっている。 少子高齢化等による人口減少による顧客購買 力の減退、近隣市町への顧客流出により、衰 退傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％