別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡芦屋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡芦屋 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　大典   TEL.

鑑定評価額 5,270,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠賀郡芦屋町山鹿１９５１番２外 ｢山鹿６－１５｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南西4m町道 水道、下水 遠賀川 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 ＪＲ遠賀川駅北方 6.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模な開発等も散見されるが、既存の住宅地等では安値での取引も見られるなど、全体として地価を大きく押 し上げるまでには至っていないことから、地価水準は横ばいから微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 芦屋町及び周辺の遠賀郡各町、北九州市西部（若松区、八幡西区の一部）の住宅地域一帯を同一需給圏の範囲と把握す る。主たる需要者は、町内居住者等の個人が中心で、他地域からの転入は少ない。芦屋町は人口減少が続いており、不 動産に対する需要は低迷してきたが、近年では隣接する北九州市等と比較した割安感が出てきていることもあり、小規 模の住宅分譲も散見される。需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模の土地で５００万円前後が主流である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、自用目的での取引が主流である。収益性 よりも主に居住の快適性が追求されると思料されることから、収益価格については試算しなかった。したがって本件で は、不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、代表標準地とのバランス検討を踏 まえ、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡垣 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,900 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [130.1] [100.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 芦屋町の人口は、周辺の自治体と比較して減 少傾向が顕著である。高齢化率についても、 県平均より高い状態が継続している。 周辺ではミニ開発等も散見されるものの、周 辺市町と比較すると依然として動きは弱い。 取引の意思決定行動にあたって、主たる需要 者が着目すると考えられる画地条件等の個別 的要因については、特段の変動はみられない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％